焦點熱文：“借名買房”房子究竟該歸誰？看看法官怎么說……

現實中

(相關資料圖)

很多人因為各種原因

而選擇借他人名義購買房屋

但借名買房真的靠譜嗎?

近日

湖南省長沙市天心區人民法院

就審理了一起這樣的案件

人物關系

江一平與江二妞系堂姐弟關系，江二妞與任四海系夫妻關系，江二妞與江三格系兄妹關系。

案件沖突

人性的考驗，究竟是夫妻圖謀霸占老弟借名之房還是姐弟合謀侵吞夫妻共同財產。

案件概況

2013年11月11日，江一平借堂姐江二妞名購買美麗小區315號房，并將16萬元通過現金存款的形式轉入江二妞的銀行卡繳納首付款。2014年4月25日，以江二妞名義與銀行簽訂購房借款合同貸款19萬元支付剩余房款，并于2015年11月10日將315號房登記在江二妞名下。2014年5月起至2020年6月期間，江一平按月定期通過現金存入的方式將還款金額存入江二妞名下的銀行卡，銀行卡由江一平持有。2020年江一平多次與江二妞商議待房屋產權登記滿5年，或江一平一次性向工商銀行償還所有借款解除抵押后，由江二妞協助辦理過戶手續。2020年6月底，江一平發現以江二妞名義辦理用于還款的銀行卡被無故“鎖卡”，江一平不能按時還款，存在貸款違約、房屋被銀行拍賣的風險。江一平將江二妞、任四海訴至法院，要求確認借名買房事實。

迷霧籠罩

各執一詞

原告江一平陳述，基于個人原因當時借堂姐江二妞之名買房，房款一直由其支付，與江二妞無涉。基于對江二妞的信任，當時雙方未就借名買房有書面約定，事后補簽了《借名購房合同》。

被告江二妞認可起訴事由和訴求，本案系借名買房，認可購房款都是江一平支付的。而且，被告任四海知道本案借名購房事宜，并聯系律師了解怎么操作借名買房。買房當天，任四海也去了，并借給江一平5萬元。

被告任四海不認可借名買房。其認為，首先，江一平與江二妞系堂兄妹，該《借名購房合同》簽訂時間系在任四海與江二妞婚姻關系出現問題后，不能排除江一平與江二妞系為轉移夫妻共同財產所為。其次，本案證人都是江一平的親戚朋友，缺乏證明力。江一平提供的銀行流水顯示按揭還款大多是通過現金還款，不能說明按揭還款人就是江一平。第三，江一平家庭名下已有兩套住房，根據長沙市的限購政策，其聲稱的“借名購房”在當時就違反購房政策，如今依然屬于限購范圍。

抽絲剝繭

法官斷案

關于借名買房事宜：江二妞認可系江一平借江二妞的名義購買315房，2020年6月20日江一平與江二妞就借名買房一事補簽《借名購房合同》，并有見證人江三格簽名見證。江一平陳述本想借江三格或者江二妞之一的名義購房，但考慮到江三格在長沙沒有房子，江二妞的情況更適合代持。證人江三格證明，其于2013年年底借給江一平現金4萬元用于購買案涉315號房。江一平提交的預付款收據上有江二妞和江三格的簽名；業主繳費清單，業主姓名處寫有江二妞及江一平的姓名，后江一平名字被劃去，單據另載明首付款、貸款等金額情況。任四海稱涉案房屋其與江二妞共同看房，合同都是江二妞個人簽字，任四海沒簽字的原因是不需要兩個人簽字，票據原件均由江二妞保管。

關于購房目的：江一平主張其是基于個人原因借名買房；任四海主張其購房目的是為了投資；江一平主張江二妞與任四海名下房屋面積在130平方米左右，沒必要購買僅80平方米的315房，且兩被告生活在西站，與315房相距甚遠。江二妞亦稱其家庭所有房產都是任四海的名字，除了315房，且任四海于2021年再次起訴離婚，也未將315房作為共同財產提出分割，證明任四海知道涉案房屋不屬于他。任四海辯稱，在2021年第二次離婚訴訟中確實沒有提315房，只起訴了秋園小區的704房，原因是法院會查明全部房屋，且為節省訴訟費，另外的房屋和車子都沒有在訴狀中列明，任四海之前都沒有查詢到江二妞名下的房屋。庭后，任四海向本院提交了第一次離婚訴訟中存檔的案卷材料，其中江二妞名下涉案315房的不動產登記情況表顯示打印時間為2020年6月9日。

關于首付款的支付：江一平提交證據證明首付款是自己的存款以及向江三格借款4萬元、向江二妞、任四海借款5萬元，自己將現金給江二妞，由江二妞刷卡支付，2013年12月29日一同去交首付款的人為江一平、江二妞及任四海。江一平主張其銀行卡于2013年11月17日取款1.5萬元，其中交了一萬元定金給售樓部，余下0.5萬元現金給了江二妞做首付款，后江一平向江二妞償還了5萬元借款。江一平提交向江二妞、江三格償還借款的銀行支付憑據。江二妞陳述，首付款是江一平現金給她，存入其卡中，刷卡支付，認可出借5萬元給江一平。任四海主張首付款是江二妞支付，家里的錢都是江二妞在管理。

關于房屋還款銀行卡情況：江一平主張自2014年開始還貸，剛開始江一平拿現金給江二妞存款，存了幾個月之后，江一平直接存款至江二妞賬戶。江一平提交證據證明，其銀行卡取款與還貸款存款當天當時的存取款金額完全一致；還貸卡的所有交易記錄，幾乎也只有還貸記錄。任四海陳述貸款情況不清楚，錢由江二妞管理，還款金額小，沒過問。江二妞主張家里網吧收入由任四海掌握，房屋出租的收入由其掌握，其對江一平主張的還款情況不持異議。

關于房屋貸款的償還情況：江二妞名下尾號為1213的銀行卡（以下簡稱1213銀行卡）系其與銀行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》約定的還款賬戶，自2015年7月起，每月20日左右均有現金存入，金額范圍大致在1200元至1500元。江一平向提交其名下6***********8銀行卡的取款記錄，與1213銀行卡存款記錄對應。且取款時間均為深夜，地點為友好路支行。對于上述銀行取款記錄，江一平稱存款經常發生在深夜，是因為自己是開出租車晚班，凌晨下班去完成按揭還款；一般人不可能經常在凌晨兩三點去存款，江二妞更加不可能。ATM機網點主要在友好路支行，因為江一平家在友好路，距離該網點不足500米，下班回家很方便的將自己累積的現金存入還貸銀行卡；而江二妞住在河西，是絕對不可能在深夜到這個網點存款千余元的。江二妞陳述以其名義開的尾號為1213的銀行卡實際由江一平持有，由江一平還貸。江二妞協助江一平辦理完手續后就將還貸的銀行卡交給江一平保管和負責還貸款。

關于房屋使用情況：江一平提交315房的購房發票、維修基金收據等收據的原件。其中預付電費發票及產權費發票時間為2017年4月17日，江二妞次日通過微信將上述發票照片發給江一平。江二妞認可上述發票及收據的原件均由江一平保存。任四海認為其與江二妞婚姻關系存續期間，重大資產由江二妞保存，有可能是江二妞將資料給江一平保存。江一平、江二妞、任四海均認可315房現在處于未裝修、閑置狀態。任四海主張房屋系閑置等待升值，江二妞對此不予認可，江二妞稱其家庭所有的房屋都是裝修出租的，房屋閑置不合理。

天心區法院經審理后認為：本案訴爭的315房購買時間為2013年12月，江一平與江二妞簽訂《借名購房合同》為2020年6月。借名買房合同關系是否存在，除了看雙方是否有協議約定，還應當綜合分析購房時雙方當事人真實意思表示，并結合房款支付、房貸償還、房屋交付、居住、使用情況等進行綜合分析，再確定房屋歸屬。經審查并結合相關事實，確信原告江一平與被告江二妞之間存在借名買房合同關系的事實具有高度可能性，故認定該事實存在。

據此，天心區法院一審作出限被告江二妞、任四海于判決生效后十日內將315房過戶至原告江一平名下的判決。后兩被告不服該判決上訴至長沙市中級人民法院，二審維持原判。

法官說法

承辦法官李亞飛

本案為借名買房引發的糾紛，借名人與被借名人為親屬關系，雖然二人之間并無爭議，但因被借名人的丈夫提出異議，遂致本案發生。借名買房存在諸多風險。

一、借名買房的事實難以證明，如本案因雙方沒有書面的借名買房協議，本院只能根據購房時雙方當事人真實意思表示，并結合房款支付、房貸償還、房屋交付、居住、使用情況等進行綜合分析，最終認定原告江一平與被告江二妞之間存在借名買房的事實。

二、借名買房的協議有可能無效，如協議違反法律、行政法規的強制性規定，或者有違公序良俗，雙方之間的協議可能歸于無效。

三、即使借名買房的協議有效，因該協議為履行時間過長，且為雙方私下約定，可能存在被借名人擅自出賣房屋、在房屋上設定權利限制、未按時償還房貸等情況。最后提醒大家，借名買房風險較多，必須合法、合規進行，并簽訂書面借名買房協議，保存好購房款票據等相關憑證，以免引起不必要的糾紛，造成“房財兩空”。

關鍵詞： 購房合同 綜合分析 使用情況