鄭州熙地港二股東大筆套現 接盤價或超1億美元

2月19日，塔博曼亞洲向大河報·大河財立方記者確認，出售三家購物中心所持部分股權的交易計劃屬實。同期被一并打包股權轉讓的標的，還有西安熙地港及韓國 Starfield Hanam兩家購物中心，售給黑石基金的合計交易額約4.8億美元，預計2019年底完成。

鄭州熙地港二股東大筆套現，黑石基金接盤價或超1億美元

美國知名商業地產商塔博曼在上周宣布，對在鄭州熙地港購物中心所持股權進行大筆套現。

2月19日，塔博曼亞洲向大河報·大河財立方記者發來確認郵件稱，該公司原為鄭州熙地港的二股東，持股比例約49%。其正在向美國私募投資巨頭黑石基金(Blackstone)轉讓該項目24.5%的股權。

據了解，鄭州熙地港購物中心的經營主體，是鄭州王府井商業管理有限責任公司(下稱，鄭州王府井商管)。該項目早在2010年前后啟動籌備，2017年3月16日正式營業。總建筑面積22.6萬平方米，經營建筑面積為 13.7萬平方米，其中包含鄭州王府井百貨熙地港店經營建筑面積2.4萬平方米。

據企查查公示的信息顯示，鄭州王府井商管成立于2012年8月，注冊資本金約4.51億元。王府井集團股份有限公司(下稱王府井集團)與塔博曼鄭州(香港)有限公司，持股比例分別為51%、49%。

待塔博曼的股權售出交易完成后，鄭州熙地港將加載新股東黑石基金，其股權結構也將變更為：王府井集團、塔博曼、黑石基金，分別持有51%、24.5%、24.5%。

塔博曼套現鄭州熙地港部分股權，賣了多少錢?

塔博曼亞洲對此未給予回復。其僅在郵件中稱，塔博曼在鄭州熙地港、西安熙地港、韓國 Starfield Hanam3家購物中心所持部分股權打包出售，總計售出約4.8億美元，預計將在2019年完成。扣除交易成本和黑石基金持有的第三方債務份額后，預計獲得3.15億美元的凈現金收益。

簡言之，塔博曼認為這宗“打包”生意，沒必要對外公布單項資產的售價。

不過，有信源公布了一份塔博曼此前披露的投資數據：鄭州熙地港、西安熙地港及韓國 Starfield Hanam，三個項目總投資約6.35億美元，其中4.8億美元作為股本，其余部分作為債務。上述塔博曼參與開發的三宗項目，根據項目中所占的比例核算，西安熙地港投資規模約1.48億美元、韓國Starfield Hanam投資規模約3.3億美元、鄭州熙地港投資規模約1.57億美元。

由此，大致可推算出在塔博曼亞洲投資的6.35億美元大盤中，韓國Starfield Hanam、西安熙地港、鄭州熙地港所占比例為51.9%、23.3%、24.8%。

以24.8%的比例換算，塔博曼向黑石基金售出股權資產換得的4.8億美元中，鄭州熙地港項目或套現1.18億美元。

簡言之，2013年起，塔博曼在鄭州熙地港身上花了1.57億美元;5年后，它將所持股權賣掉一半，獲得了1.18億美元。不但實現了前期投資高比例回收，資產升值近50%，同時，它仍保留鄭州熙地港24.5%的股權，對下輪新估值后套現可期。

當然，塔博曼在鄭州熙地港股權套現究竟賺了多少錢，仍有待該公司發布實際投資額、經營成本及債務狀況。

戴德梁行高級助理董事張桐認為，任何投資都要看回報率，塔博曼也不例外。一方面，黑石在投資項目運營、資產管理等方面的能力，業界有目共睹。塔博曼拉黑石基金入局，或為提高資產溢價，或更便捷實現資產證券化，或為下一輪套現留下足夠的想象空間;另一方面，塔博曼與黑石的合作維度，或不只當前公開的三個項目，未來或有更多戰略空間會循序打開。

外資地產商活躍，鄭州新增購物中心如同“下餃子”

塔博曼為何要賣掉鄭州熙地港的部分股權?

據鄭州商業圈多位業內人士判斷，2018年度，鄭州熙地港的經營規模或在10億元以上。這打破了業內“3年養店期”的常識，顯然是一份頗有姿色的成績。

在塔博曼亞洲回復大河報·大河財立方記者的郵件信息中，有如下陳述：

塔博曼集團董事長兼總裁兼首席執行官Robert S. Taubman 表示：“此次交易符合塔博曼一貫的策略，即一旦開發的項目創造出價值，便可循環利用資本促進增長。黑石集團是個有價值的戰略合作伙伴，有助于塔博曼發展亞洲分公司。”

黑石集團亞洲房地產業務負責人兼亞太區主席 Chris Heady 表示：“此次與塔博曼合作，計劃將這些資產注入集團近期在亞洲推出的 Core Plus 基金的房地產投資部門。通過與中國王府井集團、韓國新世界集團(Shinsegae)合作，塔博曼建立起三個世界級的購物中心，黑石期待未來與這三家集團都能保持緊密合作。”

而塔博曼集團執行副總裁兼首席財務官 Simon J. Leopold也表示：“這筆交易不僅證實了塔博曼亞洲分公司的成功，還以增加收益的方式增強了現金流動性，減少了債務。”

綜上，不難讀出塔博曼的訴求，“好白菜在最新鮮的時候賣掉”。它認為，投資項目到了收割期，就應套現收益。回籠資金、抵消債務、加速資本流轉，直奔下一個開發項目。

與此同時，黑石基金亦顯現出對包括中國在內亞洲地區商業地產投資的強烈意愿。2011年，黑石基金曾在中國房地產行業抽身而去。但近年來，其在中國市場的收購動作不斷。如在去年年末，一度傳出黑石收購了上海莘莊商務區一宗超10萬平方米的大型Mall。

張桐認為，近年來，商業不動產大宗資產交易在一線城市相對活躍，二線城市的被關注度并不高。但從投資角度看，二線城市購物中心租金水平雖低于一線城市，但受益于地價成本較低，因而獲租金回報率卻能反超一線城市。尤其是新一線城市的核心地段優質物業，在投資凈回報率方面高于銀行利息。因此，不僅加強了投資安全，同時也更適合做底層資產。

近3年，張桐對鄭州新增購物中心都有詳細梳理。據他記錄，2017年至2019年，鄭州市每年都有10個以上購物中心立項、開工或正式投運。這其中，即有部分項目加載了外資血液。

另據張桐觀察統計，2019年，鄭州將迎來16個購物中心(商業)項目的開業，累計新增供應將超百萬平方米，將創造近11年來市場供應的新紀錄。

“外資地產商入鄭州，將加速催化城市商業地產項目的交易活性。”鄭州豐匯商業咨詢管理公司董事長顧春強認為，國內的大型商業體投資人，在經營產權、股權受讓方面相對閉塞，要么都賣掉、要么都拿著。2018年，新加坡凱德商向萬科系印力一筆受讓了20家購物中心，獲得了83.65億元的銷售收入，其中即包括鄭州凱德廣場金水店。這給河南的商業地產投資商們，上了生動的一課。(楊霄 丁洋濤)

轉自中華網河南

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