星盛商管赴港IPO：收入高度依賴星河控股 總合約面積低于寶龍商業

種種跡象表明，星河控股集團董事長黃楚龍在資本市場的布局正進一步加快。

星河控股集團成立于1988年，旗下現有地產、金融、產業、商置、物業五大業務集團。近期，星河控股設立了全新上市平臺——星盛商業管理股份有限公司(以下簡稱“星盛商管”)，并在港交所遞交招股說明書。

據了解，星盛商管經過一系列組織重建，目前已間接全資持有星河商置100%股權。而星河商置作為星河控股旗下的商業管理公司，曾于2016年12月在新三板掛牌上市，2019年8月摘牌。

星河商置掛牌新三板的近三年時間里，面臨著融資困難、流動性不足等問題。以2018年為例，當年星河商置的營收下降5.09%，籌資活動錄得的現金流為0。有業內人士分析認為，在此背景下，星河商置選擇退市而轉道港股上市也是順理成章。

星盛商管在招股書中稱，轉板港股可令公司更方便地接觸國際投資者及全球市場。

總合約面積低于寶龍商業

公開資料顯示，星盛商管是一家商業運營服務供貨商，主要從事委托管理服務、品牌及管理輸出服務和整租服務。

2017-2018年末及2019年前三季度，星盛商管持續經營業務的收入分別為2.78億元、3.29億元和2.89億元。其中，委托管理服務的收入分別為2.12億元、2.54億元和2.18億元，占公司總收入的比例均在75%以上;品牌及管理輸出服務的收入分別為5367.4萬元、5888.5萬元和5663.3萬元;整租服務的收入分別為1194萬元、1626.1萬元和1454.2萬元。

據招股書披露，星盛商管項目主要集中在大灣區。截至2019年9月30日，星盛商管共向38個商用物業項目提供服務，其中21項位于大灣區(15項位于深圳)、6項位于長三角地區、4項位于華中地區及7項位于其他地區。

2017-2018年末及2019年前三季度，星盛商管在大灣區所得的收入占總收入的比例分別為89.98%、87.46%和87.9%。星盛商管表示，公司于大灣區的商用物業將于短期內繼續占管理物業的重大部分。

同期，星盛商管的總合約面積分別為162.4萬平方米、207.3萬平方米和287萬平方米。其中，由獨立第三方物業發展商開發的商用物業合約面積分別為96.8萬平方米、137.7萬平方米和164萬平方米。

總合約面積方面，星盛商管要遠低于前不久在港交所正式掛牌交易的寶龍商業。截至2019年4月末，寶龍商業共向55處零售商業物業提供商業運營服務。2017-2018年末及2019年4月底，寶龍商業總在管建筑面積分別為1515萬平方米、1607萬平方米和1620萬平方米，總合約建筑面積分別為1793萬平方米、2121萬平方米和2355萬平方米。

逾八成收入來自星河控股

星盛商管還在招股書中提示了多項風險，其中包括，公司大部分收入來自星河控股及其聯系人所開發或擁有的物業所提供的商業運營服務。

招股書顯示，2017-2018年末及2019年前三季度，公司向星河控股及其聯系人開發的商用物業提供商業運營服務所得收入，分別占公司持續經營業務的收入總額的90.2%、88.4%和88.6%。

星盛商管稱，由于公司對星河控股及其聯系人的業務策略并無控制權，亦無法控制影響其業務運營的宏觀經濟或其他因素，因此任何有關星河控股及其聯系人運營或其開發新物業的能力的不利發展均可能影響我們取得新商業運營服務合約的能力。

而由獨立第三方物業發展商開發的項目所產生的收入相對較低的原因，星盛商管在招股書中解釋稱，主要是由于公司根據品牌及管理輸出模式管理有關項目，據此，公司僅自業主收取按預先協議的百分比計算的收入或利潤，而不向租戶收取費用。

除大部分營收依賴星河控股外，星盛商管的負債及現金情況也并不樂觀。2017-2018年末及2019年前三季度，星盛商管資產負債率分別為59.6%、52.2%和68.9%，流動負債總額分別為1.49億元、1.82億元和1.71億元。而同時期公司的現金及現金等價物分別為8174.9萬元、8686.2萬元及1.17億元，無法覆蓋其流動負債總額。(記者舒越 實習生馬雨筱旭)

關鍵詞： 星盛商管赴港IPO