招商蛇口陷增收不增利困境 上半年歸母凈利潤同比下跌81.35%

招商蛇口在銷售上的亮眼表現難掩利潤下滑的尷尬。上半年，其歸母凈利潤同比下跌81.35%，在規模前十的房企中跌幅最大。

半年報過去之后，房企迅速迎來了8月份的銷售總結。

9月9日，招商蛇口發了8月銷售簡報，其以48.46%的同比增幅完成268.05億元的簽約銷售額，推動前8個月銷售規模增長15.72%，實現1603.75億元。以全年2500億元的銷售目標計，截至8月底，招商蛇口的完成率約為64.15%。

這一銷售規模，讓招商蛇口穩住了年中時拿下的銷售排行榜第十名的位置。

中報顯示，招商蛇口今年前6個月實現簽約銷售金額1107.13億元，同比增加9.41%，躋身行業前十，其中杭州、上海、蘇南、南京等4個城市公司銷售額突破100億元。

不過，銷售方面如此亮眼的表現，讓招商蛇口前不久披露的半年業績顯得越發慘淡。

凈利大幅下滑

2020年上半年，招商蛇口在營業收入同比上漲45.74%的情況下，實現歸母凈利潤約9.13億元，同比大幅下跌81.35%，在銷售規模前十的房企中，其跌幅最為嚴重。

東方證券研報指出，招商蛇口營收增長主要來源于結轉規模的增長，而歸母凈利潤的較大波動主要由于毛利率下降。

招商蛇口也在中報中坦承，報告期內，房地產項目受限價等調控政策影響，利潤受到抑制，且部分房地產項目結轉結構變化，導致社區業務毛利率同比下降，同時，上半年部分房地產項目受疫情影響延遲結轉，在一定程度上也影響了報告期利潤。

數據顯示，招商蛇口上半年的毛利率僅為23.9%，同比下降了14個百分點;同期，歸母凈利率和核心凈利率也雙雙下滑，前者同比下降25.6個百分點至3.8%，后者同比下降14.6個百分點至3.7%。

事實上，毛利率下滑的趨勢在2019年就有所體現。據披露，招商蛇口2019年末的毛利率從2018年末的39.5%下降至34.6%。公司管理層在年初的業績交流會提及該問題時，給出的原因中也包括限價和市場下滑等因素。

毛利率下滑之外，招商蛇口表示，疫情影響下，上半年對租賃物業采取了減免租等措施，導致公司園區業務利潤同比下降明顯;同時，2019年同期其采取合作開發模式轉讓子公司股權產生稅后凈收益22.26億元。

多重因素導致招商蛇口今年上半年歸母凈利潤尚不足10億元。

相較于2019年全年約160億元的歸母凈利潤，地產分析師嚴躍進向記者表示，“就目前來看，業績修復的壓力其實很大。這個虧空在半年內其實是有壓力的，若是后續處置項目或加快項目銷售，可能也還是有機會。”

“去年基數高，是轉讓子公司帶來的，這個利潤不具有持續性。”有地產行業資深從業人士向記者分析，而疫情對持有類物業的影響則“覆水難收”，全年的業績修復壓力較大。

諸葛找房數據中心分析師陳霄也持有類似的觀點。

“受到上半年疫情影響，招商蛇口減租免租以及延遲開工等，盈利水平受到沖擊，且多元化布局業務發展水平不一，部分投資業務如郵輪產業盈利水平堪憂。”陳霄進一步表示。

上半年仍積極拿地

不過，盈利水平的下滑并未阻擋招商蛇口擴張的腳步。

“從今年上半年來看，招商蛇口在拿地積極性上仍然較高，雖然隨著疫情的影響逐漸淡去，下半年市場逐漸轉好，但對于接下來招商蛇口修復全年利潤來說壓力仍然較大。”陳霄表示。

事實上，招商蛇口上半年在土地市場上的激進表現，未來或許會對其業績造成進一步壓力。

今年1月下旬，江蘇南通的一場土拍上，招商蛇口以底價58.69億元競得一幅地塊，樓面價1.5萬元/平，這也是該市截至當時起拍樓面價最高的商住地塊。6月15日，招商蛇口歷經796輪競價大戰，以超過138%的溢價率搶下了江蘇徐州一幅住宅地塊。

7月初，在上海虹口涉“圍標”地塊爭奪戰中，在與多家公司進行一場近190輪的競價中，招商蛇口以超出起拍價近10億元的總價、逾8萬元的樓板價拿下這宗地塊，也刷新了上海虹口宅地的最高樓面單價紀錄。

華創證券研報顯示，招商蛇口在前8個月新增規劃面積842.8萬平方米，同比增加22.5%;總地價780.9億元，同比增加41.3%;拿地面積權益占比59.4%，較2019年增長6.3個百分點;拿地額占比銷售額為48.7%，較2019年上漲了7.3個百分點;同時，平均樓面地價達到了9266元/平方米，較2019年樓面均價上漲了29%。

拿地力度的加大已經對現金流造成了直接的影響。截至6月底，招商蛇口經營活動產生的現金流量凈額-29.9億元，同比大幅下滑149.32%。招商蛇口在報告中稱，這是由于報告期內房地產項目購地及基建支出增長額超過銷售回款增長額。

這樣的拿地表現，未來可能使招商蛇口的業績繼續承壓。有分析師向記者表示，高溢價拿地是為了擴張規模，但是擴張規模的同時往往會帶來成本走高，公司利潤下降，高溢價對后期盈利會造成一定壓力。

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