美好置業接連出售三家子公司股權 地產主業"余糧"不多

美好置業集團股份有限公司(以下簡稱"美好置業";000667.SZ)接連出售三家子公司股權，市場出現"用腳投票"。

2020年12月31日，美好置業接連發布了兩份資產轉讓公告，擬轉讓東莞市塘廈寶光渡假娛樂有限公司(以下簡稱"塘廈寶光")100%股權、安徽東磁投資有限公司(以下簡稱"安徽東磁")100%股權以及全資子公司持有的合肥名流置業有限公司(以下簡稱"合肥名流")100%股權，交易價格合計約為22.08億元。

或是受此消息影響，美好置業的股價1月15日至18日出現了接連放量跌停。截至1月18日收盤，美好置業的股價為3.08元/股，總市值為75.98億元。

美好置業難言"美好"。種種動向背后，或許都與美好置業資金承壓、凈利潤持續虧損、業務轉型困難息息相關。《投資者網》就上述問題聯系美好置業，但一直未收到公司方面的回復。

接連出售三家子公司股權

2020年12月31日，美好置業接連發布了兩份資產轉讓公告。一份是擬出售塘廈寶光100%股權，交易對價為9億元，股權受讓方為東莞市華堂更新置業有限公司(簡稱"華堂更新置業")。

另一份則是美好置業擬轉讓安徽東磁以及合肥名流100%股權。其中，安徽東磁交易對價為5.08億元、合肥名流交易對價8億元，兩項交易合計對價13.08億元，股權受讓方均為上海集友廣源實業有限公司(簡稱"集友廣源")。

美好置業出售三家子公司100%股權，合計交易價格為22.08億元。根據資產轉讓公告，交易完成后，塘廈寶光、安徽東磁、合肥名流不再納入公司合并報表范圍。

值得注意的是，美好置業于2018年5月收購塘廈寶光時的交易對價為3.2億元，包括股權轉讓款1億元，承擔負債2.2億元;2008年及2009年收購安徽東磁時總計付出了4.5億元。而合肥名流則是美好置業2007年設立的項目公司，股東權益評估價值6.63億元。

根據公告信息，塘廈寶光擁有位于東莞市塘廈鎮郎箕埔地段的兩宗土地的使用權，兩地塊合計占地面積為10.5萬平方米，地上建筑面積約7.1萬平方米。2022年1月10日前這兩宗地塊地上建筑物由廣東亞視演藝職業學院無償使用，這兩宗地塊符合"三舊"改造條件，正在開始拆遷。

而安徽東磁的項目資產包含高爾夫球場占地1450.68畝，酒店占地49.32畝，可開發住宅用地土地證載面積315.25畝。合肥名流則持有兩塊位于紫蓬山旅游開發區的地塊，合計土地證載土地面積為759畝。

但是美好置業轉讓股權的三家子公司，業績表現均不樂觀。公告數據顯示，2019年塘廈寶光的營業收入與凈利潤均為0，2020年前11個月其收入依然為0，凈利潤虧損擴大到4006萬元。與此同時，負債也由2019年末的2.22億膨脹到7.4億元。

具體來看安徽東磁、合肥名流的業績表現，安徽東磁、合肥名流連續凈利潤虧損。公告數據顯示，2019年、2020年度1-8月，安徽東磁的凈利潤分別為-400.40萬元、-1938.90萬元，虧損額擴大;而合肥名流的凈利潤分別為-635.72萬元、-130.06萬元。

一級開發業務屬于美好置業的日常經營業務，美好置業通過一級土地整理服務或股權轉讓方式實現收益。對于出售子公司股權，美好置業公告表示："有利于保障公司整體經營目標和發展規劃的順利實現，提升公司資產流動性和運營效率。"

資金壓力大，利潤連續下降

美好置業以22億元的對價出售三家公司的股權，此舉或為回籠資金。畢竟，凈利潤四年連續下降的美好置業的現金流并不"好看"，還面臨著較大的短債壓力。

財務數據顯示，在2020年前三季度，美好置業實現營收21.85億元，同比增長19.38%;凈利潤虧損3.37億元，同比暴跌952.43%。

而早在2017至2019年，美好置業的凈利潤已經連續三年下滑，分別下跌3.41%、76.95%和239.41%，虧損降幅逐年擴大。

此外，美好置業的負債規模仍在持續攀升。數據顯示，美好置業的總負債規模由2019年末的202.78億元，增長至2020年三季度的226.70億元。資產負債率也在不斷增長，由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度進一步增至76.65%。

截至2020年9月30日，美好置業短期借款0.5億元，一年內到期的非流動負債31.36億元，短期債務合計31.86億元，而賬面上的貨幣資金僅為17.51億元，難以覆蓋其短期債務。顯而易見，美好置業的短期債務壓力較大。

現金不能覆蓋短期負債，將對公司的融資造成限制。根據"三道紅線"規定，一項指標踩線的房企，有息負債規模年增速需控制在10%以內，按照美好置業2020年中期有息負債規模79億計算，年有息負債增加額需控制在7.9億以內。

值得注意的是，美好置業較高的融資成本也在侵蝕利潤。數據顯示，截至2020年上半年，美好置業的財務費用為0.93億元，占營業收入的比重為4.8%，而同期凈利潤虧損0.92億元。

數據顯示，美好置業占比較大的融資渠道分別是:銀行貸款利率在5.39%-7.5%之間,非銀貸款利率為10.5%-15%,債券利率為7.2%,信托融資利率為14.5%。從行業情況來看，中指研究院數據顯示，2020年上半年,房企融資平均利率為4.25%。相較而言，美好置業的融資利率高于均值。

地產主業不振，轉型困難

公開資料顯示，美好置業成立于1989年，前身為名流置業集團股份有限公司。2014年，"名流置業"更名為"美好置業"，主要業務包括房產開發、城市土地開發、產業新鎮、現代農業、裝配式建筑業務等。

從營收結構來看，目前房地產業務收入仍是主要收入來源。2017年至2019年，房地產業務收入占比分別為83.97%、92.21%、83.97%，2020年上半年占比仍達到81.55%。

2020年美好置業的房地產銷售數據尚未披露。但是從預收賬款來看，截至三季末，美好置業預收款達到111.38億元，同比增長了36%。根據披露，上半年預收房款來自西安、武漢、合肥等城市的11個項目。

銷售方面表現尚可，但是美好置業的手中"余糧"并不多。截至2020年上半年，美好置業土儲計容建面為146.78萬平方米，按照2019年58.15萬平方米的銷售面積估算，僅夠2.5年開發。

事實上，美好置業近兩年來拿地力度并不大。2019年拿地金額11.33億元，當年簽約金額67.38億元。2020年上半年，美好置業僅新增兩個項目，總計容建筑面積16.61萬平方米，相比同期23.34億元的簽約金額，拿地金額明顯偏小。

美好置業拿地力度下降，或許與公司業務轉型有關。2017年，美好置業通過增資擴股的方式控股了國內裝配式建筑專業施工企業——美好裝配，之后押注裝配式建筑業務發展。

天風證券研究顯示：美好裝配工廠生產線引進德國疊合剪力墻技術和艾巴維、沃樂特生產線，及RIB信息化管理系統，打造世界上技術最先進、單場規模產能最大、智能化程度最高的PC制造工廠，單廠年設計產能30萬方。

截至目前美好置業的PC工廠已有武漢江夏、青島即墨、合肥肥東、湖北荊州、重慶江津、長沙汩羅、河南新鄉、成都金堂共8個工廠投產，此外，河北玉田、天津靜海、廣州大塘、南京儀征、濟南臨邑等5個工廠正在建設當中，計劃將于近兩年內陸續建成投產。

但是，主營裝配式建筑業務的美好裝配的業績表現并不理想。財務數據顯示，2018年至2019年，美好裝配分別實現凈利潤-1.97億元和-5.98億元;2020年上半年，實現營收3.09億元，同比增長13.6%，但凈利潤仍未轉正，為-2.39億元。此外，2020年上半年裝配式建筑業務簽約訂單金額18.5億元，其中81.7%是內部項目所消化。

房地產主業拿地力度下降"儲備糧"不足，新業務尚不能夠扭轉美好置業凈利潤虧損態勢，美好置業的盈利能力仍面臨嚴峻考驗。(思維財經出品)

關鍵詞： 美好置業 子公司股權