一手發債一手賣樓,融創中國(01918.HK)正在努力平衡其傾斜的杠桿天平。
1月22日早間,融創發布公告稱,于1月21日發行2筆美元債,合計規模達11億美元,創下其歷史美元債最大的單次發行規模。其中,3.25年期規模為6億美元,利率5.95%;5年期規模為5億美元,利率6.50%。
與融創此前贖回的一筆優先票據相比,這筆美元債利率更低、期限也更長。去年12月9日,融創曾公告稱,完成購買部分未償還的于2021年到期8.375%優先票據,向票據持有人支付總金額約為3.318億美元。
以長債換短債,融創可緩解即期債務兌付壓力。同時,該集團還計劃出售部分商業物業,以快速回流現金。
市場消息顯示,融創正在籌劃出售成都環球中心西區部分物業,資產買方關聯方為“至信1145號環球投資集合資金信托計劃”。
記者從該信托計劃的一份說明書中看到,民生信托擬設立北京響鳴科技有限公司,作為信托構架下的特殊目的公司(SPV),通過四期信托計劃籌集8.2億元,用以購買環球融創持有的成都環球中心7、8、9號商業物業。
上述資產,系融創此前并購得來。2019年11月,融創大手筆并購,以人民幣152.69億元的交易對價,收購環球世紀及時代環球(目標公司)51%股權,并將目標公司更名重組為環球融創會展文旅集團。
到手僅一年多時間,融創便選擇通過資本運作,折價出售給信托基金。上述計劃書顯示,標的物業建面合計63296.81平方米,商業部分備案單價2.5萬/平方米,總價15.8億元,信托計劃通過SPV支付的購房價款僅為備案價的52%、評估值的50%。
由信托以低于市場價接盤資產,實則是融創一個融資手段。據悉,該產品預期年化收益為,社會資本認購1000萬(含)以上的,12月的年化率為7.6%/年;認購300萬(含)至1000萬(不含),12月的年化率為7.4%/年;認購100萬(含)-300萬(不含),12月的年化率為7.2%/年。
該信托計劃包含嚴格的對賭條款,對標的物業的租金收入、承租對象、裝修預算等進行嚴格對賭。在此之下,設置三種退出方式:物業產權所有人推薦合適買家銷售退出;期間設立觸發條款退出;處置標的物業退出。
具體來說,環球融創可推薦第三方買家,受托人足額收到已支付的購房款及租金收益后,配合解除銷售合同,轉讓價格與協議總價差額的20%作為其浮動投資收益。若信托計劃屆滿12個月仍有標的物業未處置完畢,受托人有權直接處置,融創對其投資本金、基礎投資收益等提供差額補足。
在業內看來,融創此舉可快速實現項目變現和出表,短期內優化財務報表。2020年8月,住建部、央行和銀保監會約談多家房企,并劃出房企融資“三道紅線”,按2019年末數據,融創中國三道紅線全踩。
摩根大通研報指出,由于市場擔心“三道紅線”將拖累增長,融創中國去年大幅跑輸大市。在上述背景下,融創加速通過多種方式降杠桿,包括放緩拿地、配股融資、分拆物業上市、處置非核心資產等。
數據顯示,環球文旅2019年末資產合計422.99億元,由于經營業務持續投入,2017~2019年度的經營活動現金流凈額為負,存貨周轉率和總資產周轉率也有所下滑。售賣部分非核心資產,一定程度上可緩解資金壓力。
放到融創整個盤子中看,文旅業務貢獻收入甚微,回款主力仍是地產業務。2020年,融創累計合約銷售額5753億元,同比增加3.4%;銷售面積4102萬平方米,同比增加7.2%;銷售均價14020元/平,同比下降3.5%。
“上半年由于北方項目比例較高,融創推盤速度受疫情影響較大。”廣發證券表示。不過,盡管融創未完成6000億銷售目標,權益比下降至67.61%,但基于疊加2019年部分已售未回款金額,以及出讓金科股份等,融創全年銷售回款達5800億元。
建銀國際認為,融創自去年通過減慢土儲增速、減少投資及改善回款等方式來改善杠桿水平,預期公司2020年財務狀況將明顯改善,料其凈負債率將降至少于100%及現金短債比高于1倍,由紅檔降至黃檔。
摩根大通也稱,出售金科地產持股及分拆融創服務后,配合2020年土地資本開支有限,融創已有效減低凈債務;另一方面公司在貝殼找房的持股獲重估,相信已解決“三道紅線”內其中兩道,移除了重大風險。(孫夢凡)
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