青島樓市逐漸回暖 改善新盤將成為銷售主力

2021年下半年樓市全面下滑，無論是打算買房還是關注地產市場的市民都在關心一個問題，什么時候是樓市的“拐點”?對于這一點似乎每月樓市的銷量數據，都能給我們一些答案。例如最新的2月樓市銷量數據公布，在春節假期的影響下，銷量上出現大幅下滑，但不可否認的是，樓市回暖勢頭也非常強勁。有業內人士預測，開發商期盼的“小陽春”，這次可能不會爽約了。

雙降

樓市遭遇春節低谷

2月青島樓市落幕，受春節長假的影響，2月樓市遭遇了“春節低谷”。根據青島網上房地產公布的數據統計，2022年2月青島新房總計成交6117套，環比1月份9007套下降32.1%，2月新房成交面積709963.31平方米，環比1月份1010632.37平方米下降29.75%。不僅與1月相比青島樓市在春節2月新房成交量出現了明顯的下滑，同比去年2月份(2021年2月青島新房共成交6413套，新房成交面積775310.2平方米)也有所不及，同比降幅分別為4.62%、8.43%。其中2月新建住宅成交量為5122套，環比1月7256套下降了29.4%;新建住宅總成交面積為596438.81平方米，環比1月862120.4平方米下降了30.82%，新建住宅成交量占比2月新房成交總量的83.74%。

另據統計，2月青島成交的新建住宅套均面積為116.45平方米，與1月相比有小微幅度的降低。雖然如此，從目前青島新房市場來看，供需兩端大戶型都是開年青島新房市場的主力。從2月“春節月”青島各區市新房成交表現來看，西海岸新區仍穩居冠軍，并且在節后就展現出了絕對優勢，領銜回暖。根據統計，2月西海岸新區新房共計成交1706套，新房成交面積達185143.18平方米，占2月全市新房成交總量的28%。而主城區中成交量最高位市北區，2月新房成交量為480套。

復蘇

節后連漲強勢反彈

整個2月樓市似乎整體乏力，但我們需要關注的是另一組數據。根據青島網上房地產數據統計，春節假期后的第一周，銷量就在迅速“回血”。一周青島新房共成交1403套，其中新建住宅共成交了1144套。相比春節七天新房僅成交33套，可謂成功“破冰”;二手房上周共成交了636套，其中普通二手住宅共成交了286套，也實現了“0”的突破。

春節假期后的第二周，回溫勢頭更加猛烈，2月14日—20日一周時間，青島新房共成交2046套，環比節后第一周上漲了45.8%，漲幅明顯;二手房一周共成交了720套，環比節后第一周也上漲了13.2%。緊接著，上周作為2月最后一周，上漲的勢頭依然不減，青島新房、二手房成交再度“雙漲”。據數據統計顯示，青島新房共成交2267套，環比前一周上漲了10.8%;二手房一周共成交了1023套，環比前一周上漲了42.1%。

預測

業內依然謹慎樂觀

隨著春節行情“見底”，節后市場迅速回溫，很多業內人士都認為樓市拐點已經出現。業內人士分析，目前樓市的確有很多利好的支持，例如政策端，近期，房地產寬松政策不斷出臺，包括5年期以上LPR下調、首付比例下調等。青島方面，房貸利率持續下調。據了解，從房貸利率變化來看，自今年1月份5年期LPR調整為4.6%后，房貸利率不斷下行，首套房主流房貸利率由5.45%調整到5.35%再到當前的5.3%，二套房主流房貸利率由5.75%調整為5.65%再到當前的5.6%。雖然利率平攤到每個月的還貸成本變化并不大，但利率作為樓市調節的重要手段，也傳遞出了政策風向。青島貝殼研究院市場分析師劉倩倩介紹，從目前樓市成交數據來看，與2021年節后市場相似。她認為，當前一系列優厚的信貸政策，對市場提振明顯，特別是對剛需購房者。

不過2月24日，住建部等主管部門舉行了推動住房和城鄉建設事業高質量發展新年新聞發布會，會上再一次定調2022年樓市——穩房價、穩地價、穩預期，最主要的工作核心仍是“穩”字當頭，保持房地產市場平穩運行。由此展望3月，隨著政策的陸續寬松，信貸政策的陸續放開，青島新房市場也會繼續“穩中向暖”，尤其是“金三銀四”傳統樓市旺季即將展開，催促房企的推新腳步繼續加快，新房市場的整體回暖還是值得期待。但需要注意的是，“穩”字當頭的局面下，往年調頭直上的市場行情很難再現，“小陽春”除了回暖的跡象之外，還會體現在一個“小”字上。

(觀海新聞/青島早報記者劉鵬)

新聞延伸

改善新盤將成為銷售主力

政策因素尤其是貸款政策，成為樓市快速回暖的重要助推力量。然而在供給端，由于改善型置業的需求旺盛，高品質的改善型新盤不斷推出，也在吸引著眾多有房的市民加入到置業隊伍中。

從地域上來說，市南和嶗山的土地供應量不多，但去年第三次土拍李滄大片土地入市，成為改善型項目的主力。首先是東李片區，綠城理想之城的兩個新地塊中，綠城春溪雲廬(洋房)和綠城錦上月鳴(高層)位于綠城理想之城中心位置，緊鄰徐水路小學，目前兩個組團首開在即，周邊商超、學校齊全，居住氛圍濃厚，備受改善人群關注。綠城春溪雲廬是青島綠城TOP級雲廬系產品，主推低密電梯洋房，建面約130—190平方米，容積率僅1.2.一層庭院頂層露臺，這樣的容積率在主城區已經是稀有。綠城錦上月鳴是綠城經典二代高層誠園系產品，三段式立面，大面積玻璃面，園區中心還設有泳池，戶型上有建面118平方米—150平方米多種選擇。

而李滄區在2022年另一個重要的改善型項目則是原萬科石牛山路地塊，目前已經定名為森林公園，由金地、萬科、越秀、中海、城投5家龍頭房企強強聯合，集各家之所長打造而成的高級改善住宅。按照設計，這里將以江南園林為基礎，打造意境型山水庭院。社區內將引入1000棵大樹融入共21種、40處景觀場景內，打造真正的森林公園。項目首開戶型為建面約113、128平方米三室兩廳兩衛戶型，以及建面約143平方米四室兩廳兩衛戶型。

與森林公園對面一路之隔，華新園石牛山項目規劃已于去年底出爐，11棟小高層住宅，其中包括一棟公租房。另外惠水路南、漢川路兩側地塊于1月24日公示規劃方案，位于新海園米羅灣西側，東籬桃源東側，共分為5個地塊，擬建多層住宅+商業，同時配備15班幼兒園+30班小學。其中住宅含6-7F商品房28棟(19棟7F+9棟6F)，3棟6-7F人才公寓，待入市之后，東李片區將再添一新盤。

除了東李，2022年另外一塊集中開發的地塊則位于膠州灣畔的歡樂濱海城。早在2021年12月13日，青島三批次土拍期間，市北區9宗掛牌出讓的地塊中，有7塊地塊位于歡樂濱海城內，也正是中信泰富項目所在地。歡樂濱海城這7宗地塊位于跨國公司區域總部集聚區內，規劃總占地面積約203369.3平方米，規劃總建面約380094.66平方米，起拍總價25.36億元，成交總價25.36億元。最終7宗地塊全部由中信泰富競得。地塊用途規劃為商住、住宅、社會福利、商業商務、公園地塊。而早在去年10月18日，歡樂濱海城瞰海高端高品質社區規劃方案已經公示，新建16棟高層住宅，其中包含5棟人才公寓，最高32層，還將配建一所幼兒園。這一地塊的開發不僅將拉開歡樂濱海城新一輪建設的序幕，同時在完善的配套以及稀缺的海景資源加持下，這一片區也開始了高端社區的升級之路。

而除了改善型住宅，在城陽區多個剛需項目也將加入到“小陽春”的大戰中，特別是流亭未來之城板塊成為樓市重點區域，有雙利東旭未來城、開投仙山雅居、保利大國璟未來之城三大新盤入市。

關鍵詞： 青島樓市 逐漸回暖 二手房成交量 連續上漲