警惕！房企盯上社區，你家物業費又要漲了？！

房企的動向，向來是樓市未來走向的風向標之一。

PART 1

這段時間以來，房企最大的特征就是遭遇流動性危機。

某種程度上，也反應高歌猛進的樓市，這一次終究是疲了。

即便當下從銀行，到地方政策針對樓市一再松綁，但只要有住宅供需總量基本平衡、居民負債高這兩大因素，就制約了房地產擴張的空間。

所有的松綁政策，在此刻，更多是針對經濟的托底，是為穩定服務。但另一方面，房地產的流動性危機，正在引發物業領域的大洗牌。

2021年開始，物業行業的收購已經愈演愈烈。中指研究數據顯示，2021年就有36家物業企業涉及并購，相關交易77宗，交易金額362.5億元，相比2020年交易總額大幅增長243%。

而2022年剛開年，物業并購案更是頻頻上演，僅1月份就發生了4起并購案。

華潤萬象生活收購禹洲物業和中南服務，總成交額高達33.2億元。

還有此后鬧得沸沸揚揚的合生和恒大物業收購案雖然終止，但當時談的意向交易金額更是達到200億元。

3月29日，碧桂園服務在繼去年百億收購富力物業后，又以31.29元完成對中梁物業的收購。

而且，隨著隨著萬物云、龍湖智創生活、萬達商管陸續登陸資本市場，物業行業的大洗牌即將到來，未來的物業行業大概率是頭部玩家之間的游戲。

PART2

為何當下彈藥充足的房企開始大力布局物業服務？

一、抄底好時機！這兩年在疫情和房企強監管，不少頭部開發商都出現了流動性風險。賣物業，救地產，在地產危機的這一年里，似乎已經是行業慣例。

這時候，就可以“趁火打劫”，以較低的價格收購一些優質標的。

二、盈利增長點！這兩年，樓市明顯進入了存量時代，住宅開發速度放緩房地產企業也需要尋求新的增長點。

放在以前，如果和賣房相比，物業的營收簡直像是“雞肋”。

但房企轉型之下，過去20年房地產單純靠周轉資金、擴大規模來盈利的時代一去不復返了。這種情況下，與其跨行，或者去不擅長的產品領域去廝殺，作為房地產之間關聯的物業服務顯然更順手些。

而三方面的因素決定了，物業服務將成為房企新的增長點：

一是規模。一些大房企的在管項目，是多年所開發累積的項目。當并購后，則會產生更多的在管物業面積。

二是需求。隨著大家生活水平的提高，對物業服務的水平會從最開始的基礎服務不斷提升，這些需求會催生新的服務和盈利空間。

三是周期。和買房是一錘子買賣不同，物業服務是一個長期的需求，會不斷產生穩定的現金流。

PART 3

房企的風向，也和大家的日常息息相關。

疫情期間，大家越來越能感受到不同的社區提供服務內容差異巨大，費用也各有差異。

比如一些老舊步梯小區，收取費用多在0.5-0.6元/㎡/月，相對來說，提供的就是一些進出入安保、保潔服務。在物業費、人力有限的情況下，社區綠化養護、公共設施維護的精力、服務則會捉襟見肘。

而收費較高的小區，按目前西安實施一費制后，電梯小區最高收費2.2元/㎡。相對來說，在日常門管理、保潔服務、綠化養護管理、公共設施維護等層面的服務能級有所提升。

圖片來源網絡

但一些大社區，在碰見疫情后，面對大規模的核酸檢測，組織管理有待提升。

從其他城市來看，物業服務的收費，也有比西安高的，比如廣州一級物業2.8元/㎡/月，武漢3.2元/㎡/月。

此外，這兩年，新房在物業服務內容和費用上，也都做出了新的突破。

費用上，基礎物業費外不少都加了增值服務費用，每平米每個月額外0.7-1.5元不等。這部分屬于市場調節價。

內容上，也會包含一些會所生活服務，如健身房、業主餐廳、KTV，洗車洗衣、快遞服務，或者樓棟管家、智能機器人等。

這些內容和差異背后，是不同的生活品質，也是房企布局物業的方向和業務增長點。

PART 4

這些服務和當下不少新房提出的園林體系、社區鄰里空間等相結合，某種程度上，也見證著房地產從產品向服務的轉型。

房子從單純的居住便捷、舒適，開始去追求物質基礎上日常生活的品質、社區文化、鄰里關系等。

如果并購后，依托此前的標準化服務，進入到之前大量物業口碑一般的小區，提升物業服務品質，即便提高物業服務費，也未嘗不是一件好事。

畢竟，物業服務不僅和生活品質直接掛鉤，也關系到資產的增值保值。

在西安，物業口碑較好的有萬科、融創、中海、龍湖，本土的經發、高科等，這類開發商的樓盤早年期間的新房售價，其實與同板塊的其他小區相差不大，但經過時間的考驗之后，二手房的價格，卻呈現著巨大的差別。

比如城北片區的白樺林間小區（經發物業），2017年新房售價0.85萬/㎡，現在二手掛牌均價已經高達2.2萬/㎡，與之一路之隔的鼎正大都城（陜西宏府物業）同年賣0.65萬/㎡，二手房掛牌均價卻只有1.6萬/㎡。

我們可以明顯看出，雖然當時的入手價格只差一兩千，但現在二手房的差價已經高達五六千，想想一套100平的房子，差的可是五六十萬了！

從物業行業的發展來看，過去很多年，服務一直停留在較低的水平，很多時候提供的只是基礎的服務。物業和業主之間，日常也缺乏互動，業主對物業不滿，甚至對立的情況非常常見。

而無論是增值服務，還是社區鄰里關系，都對物業服務提出了更高的要求。

比如社區文化氛圍、鄰里關系的建設，落地到日常中，不是單純的園林體系中融入文化細節，不只是社區里的圖書館、書籍漂流島、親子游樂場、養老中心。

而是在這些場所上填充的內容，比如定期組織讀書會、運動比賽、親子活動游戲、健康講堂等。

我們也期待，隨著存量時代到來，我們對房子的需求，隨著房企轉戰物業后，不斷回歸生活，營造更好的社區文化、鄰里氛圍。

END

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