西安律師｜業主反悔不賣有按揭的房子，法院能否判決繼續履行合同？

【案情簡介】

2016年11月9日，雷某(賣方)與陳某(買方)在中介公司的居間下，簽訂了《房屋買賣合同》，約定買方陳某購買賣方雷某名下的位于太原市小店區某小區203室，買賣雙方同意成交價為200萬元，交易稅費由買方負責，若買賣任何一方未按合同約定時間辦理有關手續、支付房款或交付房屋的，逾期違約方每日按總房款0.05%的標準向守約方支付違約金，逾期超過5天仍未履行的，則屬違約，違約方須向守約方支付樓價10%的違約金;買賣雙方另行在備注欄里約定:買方以一次性付款的方式支付房款，簽訂合同當天支付5萬元作為定金;簽署本協議后7日內賣方向貸款銀行申請提前還款，買方于2017年1月31日前支付部分樓款55萬元用于代賣方進行提前還款;剩余140萬元于過戶遞件當天支付。

賣方雷某簽訂合同前以案涉房屋為抵押，在銀行抵押貸款60萬元，簽訂合同時，抵押貸款尚未還清，房屋仍存在抵押登記。簽訂合同當天，陳某以現金形式向雷某支付了5萬元定金。

2017年1月初，陳某要求雷某提供賬號，由于此時太原市城區房價處于快速上漲的形勢，因此，雷某早就不想繼續交易了，便以各種理由拒絕提供銀行還款賬號。雙方經過多次溝通未果，導致陳某未在2017年1月31日前向雷某支付55萬元。

2017 年2 月 26 日，雷某竟以雙方簽訂的《房屋買賣合同》未經抵押權人同意為由主張該《房屋買賣合同》無效，即便有效、陳某未按時付款，構成違約，該合同也應當被解除。因此，雷某向法院起訴要求確認《房屋買賣合同》無效。

接到法院的起訴材料后，陳某亦向法院提起反訴，表示愿意繼續履行合同代雷某提前償還銀行貸款，在辦理完涂銷抵押手續后，要求雷某將房屋過戶至陳某名下，同時還要求雷某按合同約定支付違約金。

訴訟過程中，法院將貸款銀行追加為第三人，貸款銀行表示，只要還清銀行貸款，其愿意配合辦理涂銷抵押手續。

爭議焦點

1.合同的簽訂未經抵押權人的同意，是否無效?

2.案涉房屋仍存在抵押權的情況下，陳某要求繼續履行合同是否可以得到支持?

法院觀點

法院經審理后認為，雙方簽訂的《房屋買賣合同》是合法有效的，交易房屋存在抵押權，在抵押權被涂銷前是無法完成過戶手續的，但買方愿意出資償還銀行貸款并涂銷抵押，消除了過戶交易的障礙，亦能實現合同目的，而賣方雷某拒絕提供收款賬戶信息的行為已經構成違約，應承擔違約責任。因此，法院最終判決，由買方陳菜出資償還銀行貸款，貸款銀行配合辦理涂銷抵押手續，在完成涂銷抵押手續后，賣方雷某配合辦理過戶交易手續、賣方雷某需向買方支付違約金。

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關鍵詞： 房屋買賣合同 銀行貸款 履行合同