倒掛5000＋元/㎡，4.1萬組家庭排隊，西安這類房值得等嗎？

進入2022年，西安的購房者，想要上車太難了。

50萬+首付，6000+的月供起步門檻，透支了多少人的過去與未來。也讓多少家庭把希望放在了共有產權房上。

去年，西安主城幾宗共有產權房用地掛牌，極低的價格，吸引了眾多購房者。比如：

未央區共有產權房用地限價8813元/㎡，周邊新房1.3萬+起步，

航天新城共有產權房用地限價9629元/㎡，周邊新房1.5萬+起步

空港新城共有產權房用地限價7360元/㎡，周邊新房1.4萬+起步

價格最少比周邊商品房低5000元/㎡以上，作為政策性住房，其價格誘惑力足夠，但是回顧西安以往的經適房、限價房，在后期增值層面卻差強人意。

共有產權房究竟值得等嗎？還有其他選擇嗎？增值空間如何？接下來，我們一起來看看。

西安共有產權房何時能入市？

在政府留言板上，關于共有產權房最多的問題就是，共有產權房的進展如何？何時能買？

網友非***咨詢：大學生落戶新西安人，共有產權房規劃實施3年來一直未有最新進展，作為適婚年齡青年，資格申請合格已經2年至今未有任何信息，西安房價與收入不成正比，共有產權房是否及時入市銷售？

針對網友關心問題，西安市住建局給出回復： 共有產權住房用地由各區縣、開發區供地，采取招拍掛方式供應，市場化運作，企業和其他機構投資建設。

由于受土地市場影響，截至目前，發布掛牌公告共有產權房宗地共6宗，其中，3宗流拍、3宗成交。成交的3宗、共140畝（航空基地1宗40畝、曲江新區1宗78畝、鄠邑區1宗22畝）。可建設共有產權房約3300套，目前，正在進行前期手續辦理。另外，西咸新區64畝共有產權房項目已開工，可建設1000套。

目前開發企業參與共有產權住房積極性不高，區縣、開發區將結合實際情況確定建設計劃。

從官方回復來看，西安目前共有產權房可建設規模約4300套。但輪候庫排隊的已經有41180組，明顯供應不足。

主要是疫情導致開發商不愿意拿地，也正是因為申請的人越來越多，但供應不足，所以2021年10月31日，西安市住建局發布通知暫停共有產權住房購房資格審核。

作為剛需福音的共有產權房，從誕生之日就一直被備受關注，如今，還未啟動銷售，僅僅是在拍地階段，就宣布暫停申請，短期內買到的機會，也是相當渺茫了！

共有產權房性價比如何，還要等待嗎？

回答這個問題，就不免要糾正下關于共有產權房很多人的誤區：是不是除了價格低外，位置特別偏，產品一般，未來不好賣，沒有資產屬性。

共有產權房屬于政策性住房，產權上為政府和個人共有，銷售價格應在同時段、同地段、同品質商品住房市場評估價格的50%-80%”。

購房人只需出錢購買個人所占份額的產權，政府產權份額“按照市場評估租金的70%向代持機構繳納租金”。

從地段上配套來看，去年出讓的幾宗共有產權房用地，從高新、曲江、航天、未央、港務區都有，也都位于主城區，交通便利。

從產品上來看，雖然目前產品都沒出來，但從2.8的容積率來看，比2017年以前不少新房容積率都低，90㎡為主的中小戶型也能滿足首次置業需求。

從資產流通性來看，當下對共有產權房的限售是網簽后5年，從限售時間來看，和商品房一樣。

最大的影響是，5年后賣的話必須一次性把政府產權部分贖回后變更為商品房。其產品雖然比以往的經適房、限價房要好，但平均90㎡的中小戶型，決定了后期買家，也是剛需客戶，購買力有限，并且和大量二手房形成競爭，增值潛力較弱。

但綜合來看，主城的共有產權房都在主城核心，50%-70%的價格享受商品房的城市配套，尤其是教育配套。流動性和商品房相差不大，這個性價比顯然是非常高的。

而輪候庫里等待的家庭，基本都是剛需。以4.1萬組家庭，4300套房子來說，中簽率大概在1/10，其實比不少萬人搖的項目中簽率要高。

考慮到需要等候的時間長，而且大概率會要求工作地和房源地對應，而且順序最好是房源數量的前2倍。

這種情況下，建議有資格的、排序靠前的、不是特別著急的可以考慮繼續等待，對于其他，以當下共有產權房的供應節奏，可能就得考慮備選方案了。

除了共有產權房，還有其他選擇么？

共有產權房遙遙無期，商品房價格不斷抬升，對于無力購房的人來說，還有哪些選擇呢？

除了二手房、限制條件更多的限價房、經適房外，對于大多數無房群體來說，尤其是城市新青年來說，保障性租賃租房或將成為最大選擇。

近期，西安發布2021年工作回顧時，提到過去5年，在落實“房住不炒”要求，大力發展保障性租賃住房，多渠道籌集房源2.2萬套（間）。

而今年2月11日，市住建局對外發布《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃》，明確將加快發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，力爭新增保障性租賃住房達到30萬套（間）。

也就是說，過去五年籌集了2.2萬套，但未來5年要籌集27.8萬套，翻了十幾倍！

做個對比，西安過去兩年，新房住房年均銷量也不到10萬套！

可見，在商品房剛需購買力都透支差不多的情況，保障性租賃住房將成為解決城市新青年、中低收入家庭住房的重任。

從分布上看，未來保障性租賃住房的選址，也主要考慮過去五年新增人口的分布，結合新區的產城融合，強化公共交通導向的TOD模式，充分利用現有公共配套服務。

▲十四五西安各區保障性租賃住房分布

▲十四五西安各產業帶保障性租賃住房分布

當然，保障性住房實現真正的足夠同權，還需要較長的時間，特別是優質教育資源始終稀缺，不過在西安這幾年大力發展教育的背景下，基礎教育還是能保障的。

對于很多年輕人來說，保障性住房將成為過渡性選擇，暫時也沒有教育資源的需求，在經過幾年過渡后，再進入商品房市場。

這也意味著：未來商品房市場會逐漸萎縮，高端改善市場成為商品房主流供應。小戶型剛需房源會逐漸失去投資屬性。

未來，房住不炒，將由保障性租賃住房的大規模供應完成最關鍵一環。

END

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