規范業主和物業行為 山東青島將修訂條例破解物業難題

7月27日下午，山東省青島市人大常委會第二十五次會議分組審議了《青島市物業管理條例(修訂草案)》。《條例(修訂草案)》共六章71條，分為總則，物業管理區域，業主、業主大會和業主委員會，物業服務，法律責任，附則等。通過發揮黨建引領作用，進一步明確鎮街、居(村)民委員會在物業管理中的職責，規范業主委員會、物業服務企業的行為。

物業管理問題突出亟待規范

為規范青島市物業管理活動，維護業主、物業服務企業以及其他當事人的合法權益，1998年青島市制定了 《青島市物業管理條例》，2005年進行了修訂。“隨著物業管理實踐的不斷深入和社會對物業管理認識需求的多樣化，物業管理中的問題日益增多，特別是首次業主大會成立、業主委員會換屆與交接難，物業服務企業定位和鎮街、居(村)委會在物業管理中的職能不清晰等問題的存在，及對物業管理活動健康開展的影響，急需通過法律規范予以調整。因此，修訂《青島市物業管理條例》是十分必要的。”市住房城鄉建設局局長陳勇表示。

《條例(修訂草案)》積極探索黨建引領社區治理的有效路徑，把黨的政治和組織優勢轉化為基層治理優勢，借鑒北京市、深圳市物業管理立法的相關內容，明確了構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，規定社區黨組織有權推薦業委會候選人，通過法定程序擔任業委會成員。

業主大會可申請統一社會信用代碼證

業主作為房屋所有權人，是物業管理活動的核心主體，業主通過業主大會行使權利是實現業主自治最主要的方式之一。針對首次業主大會召開難的問題，《條例(修訂草案)》對業主大會籌備組的成立條件、人員組成、解散情形等進一步細化。

實行業主大會統一社會信用代碼證書制度。目前，由于業主大會不作組織登記，無法開立賬戶，共有收益只能交由物業服務企業代管或者存入業主委員會成員個人賬戶，容易導致共有收益賬目不清、資金挪用等問題。因此，結合《國家發展改革委辦公廳關于在辦理相關業務中使用統一社會信用代碼的通知》，借鑒深圳市物業管理經驗，《條例(修訂草案)》規定，首次業主大會會議召開并選舉產生業主委員會后，可以向物業所在地區(市)物業主管部門申請業主大會統一社會信用代碼證書。

規范業主委員會和物業服務企業行為

物業管理中，業主委員會與業主權益的保障和爭議，是當前物業管理矛盾和糾紛的焦點之一。根據各方意見，《條例(修訂草案)》增加了對業主委員會及其成員的規范，包括成員條件、業主委員會職責及應當公布的事項、業主委員會及其成員禁止行為、成員職務終止情形、業主委員會換屆程序、新舊業主委員會工作交接等。

進一步規范物業服務企業行為。物業管理中，存在的物業服務企業與業主、業主委員會的糾紛，很多源于長期存在的物業管理與住宅區管理混淆，物業服務企業被正式、非正式賦予非企業的管理職能，有的甚至成為住宅區業主的管理者。《條例(修訂草案)》按照法律法規規定，對物業服務企業在物業管理中的定位，按照合同約定為主的原則進行明確。此外，由于國家已取消了物業服務企業資質、從業人員職業資格要求，《條例(修訂草案)》重點從建立物業服務企業信用體系建設，規范物業服務企業選聘以及退出物業項目的義務履行，明確物業服務企業禁止事項等方面，強化和規范對物業服務企業的管理。

聚焦突出問題，確保條例實用可行

審議中，組成人員提到，《民法典》納入了《物權法》、相關行政法規和司法解釋的許多規定。現行《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》，關于物業管理區域、業主及業主大會、業主委員會、前期物業、物業服務、物業的使用與維護等內容，《民法典》都有了明確規定。建議《條例(修訂草案)》以《民法典》為依據，對照《物業管理條例》和《山東物業管理條例》有關內容，進一步深化、細化，修改完善。

組成人員認為《條例(修訂草案)》應堅持問題導向，聚焦物業管理領域的突出問題，如物業服務企業服務事項界限不清晰，業主、業主委員會、物業服務企業之間的矛盾糾紛調處機制不健全等。建議《條例(修訂草案)》針對這些突出問題，逐一設定相應條款，盡量做到準確、可行、具有可操作性。

據悉，《條例(修訂草案)》經市人大常委會初審后，將通過多種形式開展調研論證修改工作，廣泛征求業主、物業服務企業、街道社區等各方面的意見。廣大市民可登錄青島人大網“法規征詢”欄目，查詢《條例(修訂草案)》內容，或者發送郵件至反饋意見建議。(劉佳旎)

關鍵詞： 青島 物業