青島老舊小區改造2300萬平米 物業管理實施獎補機制

城鎮老舊小區改造是惠及民生的大好事，2016年以來，青島市共實施城鎮老舊小區改造2300萬平方米，惠及居民約32萬戶，極大改善和提升了城市形象和居民居住環境。“十四五”期間，青島市計劃改造城鎮老舊小區1300個，建筑面積約3369萬平方米，涉及居民37.5萬戶。2021年全市計劃開工改造城鎮老舊小區216個。截至目前，216個小區已經全部開工，涉及居民7.3萬戶，累計完成投資額9.6億元。

政策引導

居民出資全程參與老舊小區改造

9月15日，青島市住房和城鄉建設局發布了關于對《青島市城鎮老舊小區改造管理辦法》(征求意見稿)公開征求意見的通知，針對存在的一系列問題起草了新規，正式向社會公開征求意見。新規共19條，明確了適用范圍和職責分工，對改造內容進行了分類，確定了資金保障政策，規范了規劃和計劃編制，確認了實施主體，明確了聯審制度和驗收制度。

2019年，青島市被確定為城鎮老舊小區改造試點城市，經過多年探索，如今青島市形成“因地制宜、居民自愿、多方參與、建管并重”的老舊小區改造原則，讓老舊小區改造的實施路徑越走越寬。今年青島市計劃改造老舊小區項目216個，涉及居民7.3萬戶，改造數量較去年增加105個，預計投資33億元，無論在體量上還是投資額度上，均位居全省前列。

老舊小區改造離不開政策的支持，青島建立了改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，按照“誰受益、誰出資”原則落實居民出資責任。如，西海岸新區隱珠街道發動轄區安居小區居民為小區改造出資出力，居民自發成立愛心捐助群，率先完成了相關業主出資手續辦理工作。同時，西海岸新區深入研究居民出資與改造標準掛鉤事宜，制定《居民出資與完善、提升類改造標準相掛鉤的暫行辦法》，落實“出資多、標準高”的要求，營造全民積極出資、出資多改造標準高的良好氛圍，激發社區居民的參與熱情。

此外，為鼓勵和引導青島市專營單位參與改造，切實補齊城鎮老舊小區基礎設施短板，青島出臺《城鎮老舊小區專營設施協同改造指導意見》。在指導意見引領下，青島各區市與專營單位之間的溝通協調更加密切，通信線纜整治實施進度加快，各項工作有序展開。管道建設和光纜建設由區、市政府與專營單位分別承擔，即有現狀通信管道的小區，專營單位承擔管道租費及割接費用，新設線纜投資由政府承擔;沒有現狀通信管道的小區由政府負責建設管道，線纜敷設及割接費用由專營單位承擔。線纜入地改造全部采用多網合一的方式，即一根光纜一套設備多家專營單位共用，既節省了投資又提高改造效率。

在實施改造過程中，青島改變過去單純實施基礎類改造的情況，更加注重增加停車場、外墻保溫、電動車充電、智能快件箱以及加裝電梯等完善類設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店等提升類設施。積極融合各方資源，推進體育設施、飲水機、家電更新在改造小區內安家落地等。

改造老舊小區

物業管理實施獎補機制

青島市級財政安排1.5億元專項資金支持老舊小區改造，同時積極采取措施拓寬資金來源。一是積極爭取中央資金。先后爭取中央資金共4.9156億元(其中：中央財政資金1.6119億元，中央預算內投資3.3037億元)。二是壓實區(市)責任，用好國家政策。通過發行政府專項債券、政策性銀行和商業融資、引入社會化投資，引導居民出資，豐富資金來源。三是出臺配套政策。結合出臺的專營單位協同改造機制，引導水、電、氣、暖、通信、有線電視等專營單位投資。

為挖掘了本土優勢資源，青島市住房和城鄉建設局組織海爾集團、青島水務集團的智慧社區、家電更新、優質飲用水等項目進行了推介。膠州市與海爾集團合作，在東關小區B區、順德花園等小區以線上線下最優惠價格為居民更新空調和熱水器;海爾集團計劃為老舊小區免費安裝智慧垃圾分類設施，特來電公司擬為具備條件的老舊小區免費建設充電樁，通過運營獲取收益，受到居民的歡迎。膠州市結合老舊小區改造加裝電梯過程中，訂購并安裝當地生產的尼得科電梯79部，海爾公司通過推介以舊換新120臺空調，安裝電熱水器610余部，助推了本土企業發展。

此外，青島還推行物業管理納入共同改造。建立長效管理機制引入物業管理改造，煥發城鎮老舊小區新活力。如，城陽區為進一步加大改造力度和強化后續長效管理，編制了《城陽區實施城鎮老舊小區改造與物業管理一體化工作方案》，按照“誰改造、誰管理”的原則，確定新物業服務企業及收費標準。同時制定獎補政策，對引進物業管理的城鎮老舊小區實施獎補，并落實給予物業服務企業補助的相關政策，逐步實現自我管理良性循環。

惠及居民約32萬戶

經濟社會效益突出

通過實施城鎮城鎮老舊小區改造，青島更新了基礎設施，完善了便民設施，提升了服務設施，改善了城鎮老舊小區居民的生活環境和居住條件，惠及居民約32萬戶，產生了良好的經濟效益和社會效益。2021年全市計劃開工改造城鎮老舊小區216個。截至目前，216個小區已經全部開工，涉及居民7.3萬戶，累計完成投資額9.6億元。“十四五”期間，青島市計劃改造城鎮老舊小區1300個，建筑面積約3369萬平方米，涉及居民37.5萬戶。

“經濟效益方面一舉兩得，通過老舊小區改造，更加環保節能了，也提升了居民生活環境。”青島市住建局相關負責人表示，老舊小區改造實現環保節能。結合海綿城市改造，實現了雨水的自然積存、自然滲透和回水利用;結合外墻保溫系列措施做到了室內溫度的有效調整，夏季可降低2-3℃、冬季室溫可普遍提升2-5℃，降低采暖能耗40%左右;結合植綠補綠，提升居住空間生態綠化水平;在提升小區品質方面。通過對城鎮老舊小區的基礎類、完善類和提升類改造，不僅改善了小區居住環境，方便了小區居民的生活，也提升了小區的價值，從而拉動投資、促進消費。

在社會效益方面，老舊小區改造解決了城市建設中的短板。對未能納入棚戶區改造且10年內不能拆除的老舊住宅小區，可以列入改造范圍，把短板補齊，使居民的住房水平同步提升、同步改善。老舊小區改造還增強了群眾的自信心和獲得感。城鎮老舊小區改造既是民生工程、更是民心工程，通過改造，能夠消除老舊住宅安全隱患、改善居民生活環境、讓城鎮老舊小區有質感、有溫度，做好事做到了居民的心坎上。

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《青島市城鎮老舊小區改造管理辦法》(征求意見稿)對改造重點進一步明確——城鎮老舊小區改造應當以基礎設施更新維護為重點。老舊小區三分建、七分管，若想實現自我“造血”，專業的物業管理勢必要到位。《辦法》還提到對改造后的城鎮老舊小區物業服務，區市政府可以給予財政補助，補助期限、補助標準及方式由各區市結合實際確定。業主共同決定對建筑物及其附屬設施和相關場地的共有部分維修養護的，倡導同步進行。給排水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營單位應結合城鎮老舊小區改造計劃協同參與改造。

哪些老舊小區有望優先改造?《辦法》中提到符合下列條件的小區，可優先列入城鎮老舊小區改造計劃：基礎設施老化，已經出現漏堵斷破等影響居民日常生活的問題的;已經實行物業管理或成立業主委員會的;業主就改造內容及共同出資達成一致意見的。

老舊小區物業運營單位能否實現長期可持續的“資金平衡”是關鍵。“單個改造項目規模小、收益不高、融資能力有限，規模化實施運營主體可通過合理拓展改造實施單元、推進相鄰小區及周邊地區聯動改造、加強服務設施和公共空間共建共享等方式實現肥瘦搭配，進而達到資金平衡。”青島市住房和城鄉建設局相關工作人員說。

(齊魯晚報·齊魯壹點記者 趙波)

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