魔幻！西安新房漲幅全國，二手連跌5個月，背后的真相是……

2016年后，西安樓市令人津津樂道的，就是房價連漲60多個月。

一路上揚的房價讓上車早的幾乎都實現資產翻翻，持續觀望的只能望房興嘆。

不過，最近各方市場數據卻令人迷惑。

PART 1

迷惑一：70城數據，新房領漲，二手房下跌。

前兩天，國家70城房價數據公布，西安的新房、二手房卻讓人有點看不明白。

注：數據來源于國家統計局官網

從上面這個圖可見：2021年11月，西安新建商品住宅銷售價格環比指數連續上漲68個月，2021年12月首次出現下降，1月份持平，但2月份環比漲幅卻高達1%，領漲全國。

二手房在經歷去年兩批次指導價后，終于在去年10月份開始環比下降，今年1月份持平，但2月份繼續環比下跌0.3%！

數據可以說是撲朔迷離，新房漲價，二手房持續下跌，在金三銀四前，這究竟意味著樓市要回暖了，還是會繼續橫盤？

PART 2

迷惑二：新房、二手房成交量暴增？

單純的價格環比變動已經難以直接反映市場現狀，我再來看看機構統計的新房、二手房成交量價。

根據天正顧問的數據，2月份西安二手房成交3113套，環比上升620%！

但同比去年2月下降27.2%，此外，價格其實也是環比下降5.83%，說明二手房當下的情況就是降價走量，而且依舊沒有恢復到去年同期水平。

再看新房的成交量價變化。2月份整個大西安成交量環比增長148%，而且同比去年2月增長57%，但成交均價（15404元/㎡）環比下跌3%。

發現沒有，新房的機構統計數據和70城數據出現了背離！這應該是數據統計口徑的問題：

70城數據統計的是行政范圍，機構統計的包含西咸新區等區域的數據。合理的解釋是：

西安主城區的新房價格在高地價下，房價漲幅不小，但西咸新區等外圍區域成交價下降。

PART 3

疑問：西安樓市的市場現狀究竟如何？

基于前面的分析，可以對當下市場得出三點結論：

一、從成交量看，西安自疫情后，新房、二手房成交量都有所回暖。

新房主要是網簽數據滯后，二手房主要是基于1月疫情的低基數，市場尚未完全回暖。

二、從價格來看，二手房進入以價換量的階段，新房主城價格上漲，外圍區域下降。

主城區新房價格的上漲主要是大量高地價改善項目帶來的，外圍區域的降價則和去年限購范圍擴大到能源金貿區、灃西部分區域相關。

三、從新房和二手房價格關系看，二手房現在均價反而比新房低，二手房在近半年的下跌后，目前價格水分已經沒有多少。

以大明宮板塊為例，最近推出的新房，1.9萬起的毛坯價加上裝修包基本就在2.2萬了，而周邊的次新房（沒有指導價）目前均價也不過1.9-2萬。

PART 4

從上面市場現狀的判斷來看，西安接下來很可能進入橫盤通道。主要基于以下三個原因：

一、從全國看，對房地產的定位和預期已經改變。

當下房地產對經濟的“負外部性”已經大于正外部性。堅定看漲和投資的已經不多。預期一旦形成是很難扭轉的，包括前兩天中央金融委的利好其實也更多是托底作用。

二、從城市看，西安發展從“高速粗放期”轉向夯實。

過去5年，西安優先發展的是城市基建、人口吸納，這個過程是立竿見影的。

但接下來，西安都市圈的整合，秦創原、高新三期招商引資的落地以及產能形成，居民收入的快速增長等都是一個緩慢的過程。

三、從樓市看，西安新房、二手房高速發展期已過。

當下西安新房改善化已成定勢，其客戶基本都是二次置業，而二手房主要容納大量首次剛需置業，當下二手房流動性降低也會限制新房成交規模。

PART 5

面對這樣一個“橫盤”的市場，作為購房者，應該何去何從？

當下的橫盤依舊建立在西安新房供需依舊緊張的基礎上，尤其是主城區還是供不應求。

此刻的橫盤其實反映的是：房還是缺的，只是購買力不足，但即便缺房，大家也冷靜了，不至于出現前兩年，新房搖不上，二手房倒掛三五千的情況。

接下來的橫盤，反而有利于補城市經濟、居民收入的短板，不過在供不應求下，5%-10%的年漲幅還是有的。

對于自住購房者來說，在政策鼓勵、利率下降的情況下還是可以上車的。但是，整體市場的橫盤微漲，也不排除部分區域、產品的下跌，這也是和過去5年買啥都漲的區別。

對于業主來說，資產漲幅很可能跟不上時間的折舊，于是衡量房子的地段、房齡，進行資產優化盤整成為必修課。

對于投資來說，如果還在2套限購內，二套一定要兼顧自住改善，如果純投資，那就是500萬、千萬以上身家的人群，作為資產配置的一個選擇罷了。

—結語—

當下西安樓市，你是看漲還是看跌，歡迎評論區留下你的想法。

關鍵詞： 供不應求 環比下跌 西咸新區