出現問題沒人管也管不好 老舊小區物業管理難題如何解決？

物業公司

物業費難收“入不敷出”不好管

對于小區居民的吐槽，物業公司也有苦衷。

北京市某物業公司負責人告訴記者，許多老舊小區剛建時是沒有物業的，也沒有物業費一說，因此在物業公司進駐小區需要收取物業費時，很多居民不愿意交。

“有些業主認為物業就是看個門、掃掃地，還有些業主認為只要不收費用，怎么管理無所謂。”該負責人說，老舊小區本就因基礎設施不完善等容易出問題，平時需要維修花錢的地方很多，有時候還有孤寡老人需要照顧，即使全額收完物業費還不一定能保持運轉，更別提盈利了。

該負責人提到，很多老舊小區的居民缺乏服務交費觀念，這讓部分小區物業管理工作難以持續，“別說提高物業費了，當下的物業費都收不齊，這樣一來又會影響物業服務的質量”。

據天津市某街道辦物管科工作人員介紹，很多老舊小區目前缺乏維修基金，政府撥款又遲遲下不來，因為缺乏資金，很多物業公司不愿意來、已有的物業公司換不掉，而現有的物業公司服務也因此存在管理能力不足、服務意識和水平差的問題，居民認為自己的需求沒有得到滿足，更不愿意交納物業費，于是形成惡性循環。

“在實際工作中，還存在權屬確定困難的問題。”上述工作人員說，以窨井蓋為例，道路上的窨井蓋出了問題很容易找到負責單位去管理，但老舊小區窨井蓋出問題時，找不到對此負責的相關部門，市政維修資金項目中也找不到這一項。居民最先想到和最后能找的只有物業，但物業既沒錢又沒專業隊伍，有時候物業或者居委會能自己幫著解決問題，有些時候就只能放任不管。

專家建議

短期內可由政府提供專項補助

為解決老舊小區物業管理難題，目前多地因地制宜，探索出一些老舊小區物業管理模式。

北京市朝陽區探索“國企兜底、先嘗后買”新模式：由政府牽頭成立國有物業服務企業承擔老舊小區物業“兜底”服務，以黨建引領物業，采用“先嘗后買”模式，逐漸實現老舊小區物業管理轉型。

牛王廟南院小區位于北京市朝陽區左家莊街道順源里社區，是20世紀70年代建成的老舊居民小區，是純公房小區的代表。如今，該小區已經形成“政府兜底公共服務、專業服務先嘗后買、物業經費四方共籌”的物業管理模式，居民物業費低，對物業服務的滿意率高，物業費收交率達85%，走出了售后公房小區物業管理的“牛王廟模式”。

天津則致力于打造智慧低碳社區商業模式，向老舊小區居民宣傳物業進駐優勢，提升居民的交費意愿;對于物業公司則實行末位淘汰制，定期更換居民滿意度不高的物業公司。

據天津市南開區學府街道公共管理辦公室主任張偉介紹，針對老舊小區物業管理資金缺乏的情況，街道通過社區消費的升級運營，如提供家政、維修等方式平衡物業管理方收支;同時提供可提供的資源，如將公共建筑屋頂進行屋頂光伏發電等方式獲取低碳節能服務收益，最終實現盈虧互補、開放共贏。

記者近日來到天津市南開區龍興里小區，看到小區門口24小時都有保安值守，安保設施完善，居民樓防盜門均可安全使用，停車位充足，車輛有序擺放，住宅墻面無明顯墻體脫落，小區路面和樓道干凈整潔，還有樓房加裝了電梯。如果不是詢問居民，很難想到這是1990年建成的老小區。

“住在這里感覺挺好，有什么事反映到物業那里基本也都能解決，物業對居民生活也比較上心。”正在小區內健身場所鍛煉的老年人說。

近日，住建部等三部門發布《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》，提出居民就結合改造工作同步完善小區長效管理機制形成共識的，方可納入改造計劃。居民對改造后的物業管理模式、交納必要的物業服務費用等，集體協商形成共識并書面(線上)確認的，方可開工改造。

多位受訪的物業企業及部分街道負責人認為，老舊小區的改造和維護都需要投入大量經費，短期內政府可以提供一些專項補助;但長期看，還需居民提高對物業服務價值的認識，通過依法、公開、居民協商的方式合理提高物業費，并督促物業公司提升服務水平。

“政府部門可以對物業公司起到監督和促進作用，同時由社區、街道等在物業公司和老舊小區之間進行居中協調、溝通，實現老舊小區‘三基本’服務，即基本保潔、基本綠化、基本養護。同時實行獎補機制，促使物業管理的長期良性運行。”華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法說。

北京瀛和律師事務所物業管理法律事務部主任趙中華則建議，原產權單位在引入物業公司時，可以在協議中設定協助物業公司與業主建立良性關系的條款;可以在前幾年提供一定的物業費補貼，也可以提供小區附屬設施改造的資金。

他舉例稱，可由原產權單位與物業公司簽訂“三供一業”協議，約定前3年的物業費、停車費按照梯度補給物業公司，在業主認可物業公司后，物業公司可與業主另簽合同。這種舉措能在一定程度上緩解老舊小區物業管理矛盾。(見習記者 張守坤 記者　　 陳 磊)

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