土拍規則“打補丁” 嚴防土地市場過熱

截至8月10日，全國22個集中供地的重點城市中已有一半城市公告了第二輪集中供地計劃。與首輪相比，部分城市在土地出讓規模、出讓結構以及拍地規則上都有所調整。在業內看來，上一輪集中供地的熱點城市土拍規則“打補丁”，是為了嚴防土地市場過熱。

公告第二輪集中供地的城市中，長春、廈門、無錫已基本完成供地，深圳、天津、青島則宣布此次供地延期。“就出讓規模來看，11個城市在第二輪出讓的住宅規劃建筑面積合計為4919萬平方米，相比首輪增長8.8%，表明土地供應的規模有所加大。”貝殼研究院分析師說，除了天津、濟南、蘇州與杭州收窄供應，其他城市皆是加大出讓規模，深圳、廈門與青島是增加土地供應的前三名，深圳增幅高達210%，這也是深圳史上一次性出讓土地最多的一次。

從出讓結構來看，城市之間分化更加明顯。其中，以非核心區供應為主的城市主要有深圳、廈門、青島、天津、濟南、杭州、蘇州，非核心區供應占比皆超過80%，尤其是廈門顯著加大島外的土地供應，其非核心區占比較首批次上漲44.3%，也導致起始樓面價有明顯回落，從首批次27690元/平方米下滑至19358元/平方米;以核心區供應為主的城市主要有福州與無錫，福州是11個城市中核心區出讓占比漲幅最大的城市，從首批次占比48.7%明顯上漲至79.2%;核心區與非核心區兩者均衡供應的城市主要有長春與沈陽，且兩批次供應結構沒有大幅度的變化，起始樓面價變化幅度較小。

與此同時，首批次集中供地時熱度較高的城市，此次土拍規則趨嚴。相比青島、沈陽、長春、福州、濟南、廈門等規則沒有調整的城市，杭州、無錫和蘇州此次規則明顯變化。例如，無錫調整為第二批次所有宗地均是觸頂搖號。“根據規則調整來看，是希望抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。”貝殼研究院相關負責人分析，此次確實也達到了目的，無錫此批次住宅用地成交溢價率為4.1%，和第一批次的12.39%相比有明顯回落。

另外，杭州由于首批次成交溢價率為26%，在22城中排名靠前，第二輪土拍規則調整明顯，不僅提高報名門檻，同時開展競品質試點，競品質地塊以外的其他地塊溢價率上限由30%調整為20%;出讓地塊達到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

“整體看，房地產調控政策不斷加碼，打補丁、堵漏洞成為最近房地產調控的主要原則，這種情況下，如果第二輪供地再出現高溢價率的情況，對房地產調控不利。”中原地產首席分析師張大偉也認為，一些城市加碼第二輪集中供地的規則，是避免重現高溢價率。

記者注意到，深圳已延期第二批次集中供地。業內分析，考慮到深圳首批集中供地成交溢價率達到30.9%，不排除之后會升級第二批次的土拍規則，以達到穩地價的目標。而天津已經發布補充公告，嚴格監管資金來源，并對地塊最高限價進行下調。“隨著深圳、天津與青島延期，不排除未來會有更多城市相繼延期該批次的土地出讓，以調整土拍規則。”貝殼研究院分析師說。

相關新聞

住建部：嚴控城市更新中大拆大建

如何避免在城市更新中急功近利、大拆大建?住建部日前發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》(以下簡稱《通知》)，從堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣;堅持應留盡留，全力保持城市記憶;堅持量力而行，穩妥推進改造提升3個方面提出11條城市更新實踐要求。

在嚴控大規模拆除方面，《通知》規定除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。

在嚴控大規模增建方面，《通知》明確除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增建設規模，不突破老城區原有密度強度，不增加資源環境承載壓力。

此外，《通知》還提出嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度，原則上更新單元(片區)或項目內拆建比不宜大于2。

除了嚴控大拆大建之外，《通知》還提出要嚴格控制大規模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩。在確保住房租賃市場供需平穩方面，《通知》要求不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區。(記者 曹政)

關鍵詞： 土拍規則 打補丁 熱點城市 土地市場