中金：維持綠城管理控股“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí) 目標(biāo)價(jià)升至9.5港元

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中金發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，維持綠城管理控股(09979)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，預(yù)計(jì)2023/24年凈利潤(rùn)將增長(zhǎng)至9.5和11.8億元，目標(biāo)價(jià)上調(diào)9%至9.5港元，對(duì)應(yīng)23%上行空間，主要考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)較為明確、公司持續(xù)拓展項(xiàng)目提升其未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定。根據(jù)綠城管理官網(wǎng)，公司近期與深圳本土開(kāi)發(fā)商勤誠(chéng)達(dá)集團(tuán)(深耕大灣區(qū)城市更新領(lǐng)域)以及深圳前海潤(rùn)禾投資簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

中金主要觀(guān)點(diǎn)如下：

商業(yè)模式迭代升級(jí)持續(xù)推進(jìn)。

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，此次三方合作將全面承接勤誠(chéng)達(dá)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理;公司通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理能力、品牌力來(lái)賦能勤誠(chéng)達(dá)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，前海潤(rùn)禾則為勤誠(chéng)達(dá)集團(tuán)提供資金支持。該行認(rèn)為本次協(xié)議落地進(jìn)一步體現(xiàn)了公司業(yè)務(wù)模式的持續(xù)升級(jí)：一方面通過(guò)金融端協(xié)同，依托自身管理能力、信用資質(zhì)及品牌力為委托方、項(xiàng)目尋找匹配的金融機(jī)構(gòu)與資金支持，另一方面合作形式由單體項(xiàng)目的委托變?yōu)槎鄠€(gè)項(xiàng)目(勤誠(chéng)達(dá)集團(tuán)儲(chǔ)備多個(gè))的批量合作，亦打開(kāi)了公司在資方代建的業(yè)務(wù)入口。

組織架構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化以適應(yīng)業(yè)務(wù)規(guī)模的快速擴(kuò)張。

公司近年來(lái)管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，截至2022年末公司在建項(xiàng)目數(shù)量約400個(gè)，對(duì)應(yīng)在建面積4,720萬(wàn)平米;2023年1-3月公司商品房銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)14%至122億元。考慮到代建業(yè)務(wù)的非標(biāo)性，公司在建項(xiàng)目進(jìn)一步擴(kuò)張后需要更多的二級(jí)節(jié)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理。在組織架構(gòu)層面，目前公司已開(kāi)始實(shí)行城市公司、項(xiàng)目群制度等試點(diǎn)，便于公司統(tǒng)籌當(dāng)?shù)刭Y源、縮小管理半徑，進(jìn)一步貼近市場(chǎng)并觸達(dá)客戶(hù)需求;執(zhí)行層面，公司管理層亦逐步把部分權(quán)利下放至區(qū)域、城市公司等，通過(guò)決策權(quán)前置的方式來(lái)提升業(yè)務(wù)拓展的效率。

公司對(duì)中期維度的市場(chǎng)空間保持積極態(tài)度。

在年度業(yè)績(jī)會(huì)及業(yè)績(jī)后非交易路演中，管理層預(yù)計(jì)中期維度房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模有望保持在10億平米量級(jí)，其中代建業(yè)務(wù)的滲透率或能觸及30%左右。公司認(rèn)為依托先發(fā)優(yōu)勢(shì)及品牌影響力，其市占率有望維持在20%左右，因此市場(chǎng)規(guī)模有機(jī)會(huì)達(dá)到約6000萬(wàn)平米，和當(dāng)前相比還有較大提升空間(vs.2022年新拓項(xiàng)目合約面積2820萬(wàn)平米，交付面積約1200萬(wàn)平米，在建面積4720萬(wàn)平米)。

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