擴募環節的打通 REITs一級半市場料將迎來更多的參與機會

(資料圖片僅供參考)

據中信證券固收團隊《公募REITs市場超跌錯殺即是機會》報告提示，REITs底層資產所在行業出現超預期政策，公募REITs市場顯著回調，市場交投活躍度仍偏清淡。

上周，中證REITs（收盤）指數收于889.50點，周下跌4.62％，跑輸主要股票和債券寬基指數。C-REITs市場呈現普跌態勢，各板塊均出現不同程度下跌，高速公路和產業園區板塊多只個券周跌幅超5％。市場交投方面，從歷史分位數角度，無論是成交額還是換手率均為歷史較低水平，顯示出當前C-REITs交投活躍度仍偏清淡。

政策梳理：多地繼續強調借助發行公募REITs以盤活存量基礎設施。5月30日和31日，上海市人民政府和廣州市人民政府分別發布有關支持民間投資發展和支持實體經濟高質量發展的文件，內容強調了發行REITs對于盤活存量基礎設施的重要作用。此外，海南省近日也多次開展公募REITs相關活動。

項目儲備跟蹤：新發和擴募驅動市場擴容。5月31日，中金湖北科投光谷產業園REIT完成詢價，基金認購價格為2.625元/份，對應的募集資金總額為15.75億元、2023年和2024年的預期分派率分別為4.62％和4.87％。受制于公募REITs二級市場近期的疲弱表現，此次新券的認購熱度較此前相比有所降溫，一是實際募集資金總額僅超過擬募集總額的2.3％，二是有效擬認購份額數量為網下初始發售份額的39.39 倍，這一倍數低于大部分2022年以來發行的產業園區REITs。此外，首批擴募的4只公募REITs發布相關公告，從內容上看：一是相較于招募說明書中披露的按平價擬發售規模，4只REITs擴募實際的募集資金規模均實現了一定的超募，顯示出市場對于擴募的積極性；二是發售定價方面，3只REITs的最終發售價格均為定價基準日前20個交易日基金均價的90％，即均為擴募定價的下限，這或同樣與近期公募REITs二級市場情緒低迷有關。長期視角下，隨著擴募環節的打通，REITs一級半市場料將迎來更多的參與機會，二級市場或也將根據擴募屬性、管理人運營能力、擬擴募資產質量等邏輯，迎來更多交易機會。

公募REITs策略思考：上周，C-REITs市場再度迎來普跌行情，個券和指數層面均顯著下跌。盡管二級市場表現低迷，但一級市場新發個券以及4只存量REITs擴募的超募，仍在一定程度上驗證了投資者對于底層基礎設施資產的認可度。復盤今年4-5月的市場表現，在公募REITs一季報披露后之后，市場在悲觀情緒驅動下普遍回調，但部分基本面仍具韌性的標的隨后也迎來了估值修復行情。因此，站在當前時點，市場超跌之下不少個券已經具備了明顯估值優勢，建議積極挖掘錯殺所帶來的機會。

風險因素：REITs底層資產所在行業出現超預期政策，包括高速公路通行費減免、產業園區租金減免等；國內經濟基本面修復不及預期或對底層資產經營產生負面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場風險偏好。

本文源自：金融界

關鍵詞：