130家房企存貨近4.5萬億元 平均存貨周轉率下降變現難

高周轉正成為房企擴大規模，卡位市場競爭地位的法寶，但行業平均存貨周轉率的下行，讓一些開發商資金壓力大增。

房企2018年中期業績披露早已收官。《證券日報》記者根據同花順統計數據發現，按照申銀萬國行業分類，剔除可對比性數據不全的上市房企，130家上市房企存貨總計接近4.5萬億元，比去年同期增加了9380億元，同比增長27%。同時，這意味著平均每家房企存貨達344億元。

26家房企存貨超千億元

值得一提的是，以萬科為首的前10家房企存貨總計超過2.4萬億元，占比達53%，超過五成。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者采訪時表示，近年來房企擴張意愿強烈，去年一、二線房企加大拿地力度，其土地談判力強，掌握資源更多，并購項目量大，拿地儲備較高。

《證券日報》記者根據統計數據發現，A股上市房企存貨門檻在1000億元以上的有14家，分別為萬科、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、首開股份和新城控股等，其中，金科股份、華發股份和金地集團等房企近三年來存貨首次超過1000億元;500億元至1000億元的有7家，其中包括掉隊嚴重的金地集團。

據億翰智庫統計顯示，加上在香港上市的H股房企，在全國100強房企中，2018年上半年，存貨超過1000億元的企業有26家，2017年上半年存貨超過1000億元的企業有20家，同比增長30%。其中2018年上半年存貨超過3000億元的企業有7家，2000億元-3000億元的企業有4家，1000億元-2000億元的企業有15家;恒大、萬科和碧桂園分別位居前三名。2018年上半年恒大存貨為9580.57億元，排名第二的萬科存貨為6386.23億元，恒大再次摘得“存貨王”的桂冠。2018年上半年整體存貨相較2017年同比增加11.2%，其中80家企業存貨同比處于增長狀態，20家企業存貨有所減少。

有分析人士認為，房地產行業本身的樓盤開發具有周期較長特點，庫存增加有其合理性，一般房企會儲備滿足企業未來3年發展需求的土地量。但有些企業雖存貨增長幅度較慢，或者甚至出現存貨大幅降低的現象，這也并不意味這些房企運營健康。

據《證券日報》記者觀察，有不少企業存貨周轉次數減少，存貨周轉天數變長，存貨周轉率下行，可見其運營能力和存貨管理水平變弱，項目適銷不對路，進而導致現金回流較慢，資金鏈承壓，對企業快速擴張造成阻力。

平均存貨周轉率下行

有業內人士表示，目前來看，在A股房企數萬億元負債的高壓下，高周轉幾乎成為房企保證資金鏈安全的“重中之重”。庫存管理能力若較弱，一般非高端項目無法三年內清盤，那么將影響企業短期償債能力。而近兩年拍出的多幅高價地由于限價政策限制，尚未實現大量變現，會進一步降低存貨周轉速度，資產周轉率也將受到影響。

眾所周知，存貨周轉率是反映企業營運能力的重要指標之一，用來測定企業一定時期內存貨資產的周轉速度，存貨周轉率越高，表明企業存貨資產變現能力越強，存貨及占用在存貨上的資金周轉速度越快。

據億翰智庫統計顯示，2018年上半年榜單TOP100企業平均存貨周轉率為0.12，而2017年上半年這100家企業的平均存貨周轉率為0.17，平均存貨周轉率有所下滑。其中“TOP1-20企業”中2018年上半年平均總資產周轉率為0.157，與2017年的0.141相比有所上升。而其余兩個梯隊中“TOP21-50企業”中2018年上半年平均總資產周轉率與2017年同期相比基本持平，“TOP51-100企業”中2018年上半年平均總資產周轉率同比有所下降。

億翰智庫表示，在“TOP1-20企業”的大規模企業中如恒大、綠地以及中海等總資產周轉率均有所上升，系企業的營業收入增加，如恒大在2018年上半年新開盤項目79個，在售項目累計達到735個，分布于216個城市，可售貨量充足，成交均價上升，導致企業營業收入增加。綠地的高鐵站項目和快速周轉的三、四線城市項目以及大基建、大金融、大消費以及新興產業的發展促使其營業收入的增長。而“TOP51-100企業”平均總資產周轉率下降，主要由于保利、新城控股等規模企業總資產的快速增加，如2017年末新城控股總資產為1835.27億元，比2016年度末增長77.89%，2018年上半年，新城控股總資產2462.38億元，相比2017年末增長34.2%。

億翰智庫認為，由于房地產行業調控日益趨緊不放松，“限購”、“限價”、“限貸”、“限售”等政策的施行，使得住宅市場供需兩端承壓，部分企業項目的難以去化，從而導致各梯隊平均存貨周轉率均呈下行趨勢。

值得一提的是，從今年房企土地補貨力度來看，近期市場上出現了不少流拍現象，可見房企融資受到限制后，正忙于消化庫存，急于變現。(記者 王麗新)

關鍵詞： 存貨 周轉率 房企