18宗“萬(wàn)元地”！高新港務(wù)區(qū)領(lǐng)銜，國(guó)企城投托底！

2022年是全國(guó)土地市場(chǎng)遇冷的一年，也是西安市場(chǎng)烈火煉真金的一年。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，截止2022年12月7日，全國(guó)300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了37%和34%，成交建面更是降至近十年新低。熱度方面，2022年溢價(jià)率僅有3.7%，同比降幅高達(dá)7.9個(gè)百分點(diǎn)。

在這樣的大背景之下，西安市場(chǎng)也不例外。自西安2021年實(shí)行集中土拍政策以來(lái)，2021年有三場(chǎng)集中土拍，平均流拍率11%；2022年僅1場(chǎng)集中土拍，流拍率高達(dá)30%，從集中土拍情況，就能看出2022年西安土地市場(chǎng)的嚴(yán)峻程度。

【資料圖】

2022年，大西安范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)287宗，共計(jì)17441.6畝；大西安范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地成交241宗，共計(jì)13973.5畝，摘地均價(jià)1360萬(wàn)元/畝，平均樓面價(jià)6818元/㎡。

其中，2022年大西安范圍內(nèi)住宅用地供應(yīng)191宗，共計(jì)13164.9畝，同比去年下降4%，成交147宗，共計(jì)10003.4畝，同比去年下降9%；商服用地供應(yīng)96宗，共計(jì)4276.4畝，同比去年上漲17%，成交94宗，共計(jì)3966畝，同比去年上漲12%。

因此，雖然2022年大西安范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)規(guī)模同比去年有所上漲，但主要是由于商服用地供應(yīng)規(guī)模上漲，單看住宅用地?cái)?shù)據(jù)的話，整體供求規(guī)模還是雙雙下降！

從土地成交方面，我們主要分三個(gè)層面來(lái)分析：

其一，成交規(guī)模創(chuàng)五年新低。2022年，大西安范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)規(guī)模約17442畝，同比去年上漲0.4%；成交規(guī)模約13973畝，同比去年下降4%，同時(shí)也是近5年以來(lái)經(jīng)營(yíng)性用地成交規(guī)模最低值，但成交均價(jià)一路上漲，從2018年的450萬(wàn)元/畝，到2022年的1360萬(wàn)元/畝，五年上漲了202%。

其二，主城區(qū)看點(diǎn)還在高新、港務(wù)。分區(qū)域來(lái)看，2022年大西安經(jīng)營(yíng)性用地成交中，主城區(qū)排名靠前區(qū)域?yàn)楦咝?178.23畝、港務(wù)644.49畝，西咸新區(qū)五大新城土地成交規(guī)模均在千畝之上，排名前三區(qū)域?yàn)闉枛|新城1924.12畝、空港新城1387.85畝、灃西新城1042.59畝，其中，安置房用地和商服用地占多數(shù)。

其三，西咸新區(qū)土地成交近5成。2022年，大西安經(jīng)營(yíng)性用地成交中，西咸新區(qū)五大新城土地成交共計(jì)6534.58畝，占比47%，超過(guò)主城區(qū)土地成交占比。隨著近幾年西咸新區(qū)的土地成交占比逐年遞增，大西安土地成交主力逐步向外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移，西咸新區(qū)也將成為未來(lái)大西安市場(chǎng)供應(yīng)主力。

從土地成交來(lái)看，未來(lái)主城區(qū)供應(yīng)主力依舊是高新、港務(wù)，西咸新區(qū)供應(yīng)主力依舊為灃東、空港、灃西等，這些區(qū)域也是大西安重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展的區(qū)域。

土拍市場(chǎng)，最令人關(guān)注的就是萬(wàn)元地，因?yàn)槿f(wàn)元地是代表市場(chǎng)走向的標(biāo)志性數(shù)據(jù)。

歷時(shí)四年，大西安一共誕生了58宗萬(wàn)元地，樓面價(jià)最高記錄25342元/㎡（2021年，曲江置業(yè)），從萬(wàn)元地?cái)?shù)量來(lái)看，萬(wàn)元地大爆在2020年，一年誕生了19宗萬(wàn)元地，涉及灃西、經(jīng)開、曲江、航天、高新等區(qū)域，在大西安遍地開花。

從萬(wàn)元地分布區(qū)域來(lái)看，則呈現(xiàn)明顯的冷熱不均，整體來(lái)看，高新萬(wàn)元地?cái)?shù)量占比62%，擁有36宗萬(wàn)元地；此外，2019-2021年期間，萬(wàn)元地涉及區(qū)域較多，浐灞、經(jīng)開、未央、航天、西咸等，到了2022年，則主要都在高新，僅2022年一年高新就誕生了14宗萬(wàn)元地。

從萬(wàn)元地摘地房企來(lái)看，2021年及以前，土拍市場(chǎng)高潮迭起，數(shù)十家房企參拍同一地塊、熔斷搖號(hào)、達(dá)到最高限價(jià)的情形非常常見，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，其中不乏頭部知名民企、中小型房企、外來(lái)房企等都有身影。2022年，則只剩央企、國(guó)企，尤其是本地國(guó)企，基本都是底價(jià)成交。

當(dāng)然，高價(jià)地只是時(shí)代的產(chǎn)物，但高價(jià)地更多的意義是推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)程和加快產(chǎn)品迭代，在2022年卻出現(xiàn)了微妙的變化，由于政策面嚴(yán)控和市場(chǎng)整體下行，不少房企資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，高價(jià)地成了房企的緊箍咒，不得不負(fù)重前行，在這種情況下，國(guó)企、央企的實(shí)力優(yōu)勢(shì)就凸顯出來(lái)了。

2022年摘取“萬(wàn)元地”案例，最典型的特點(diǎn)，就是：民企撤退、國(guó)企領(lǐng)銜、城投托底，雖然數(shù)據(jù)上“供不應(yīng)求”，但實(shí)際土地去化壓力極大，房企摘地意向度低。

摘地房企集中度高、成交片區(qū)高度集中、國(guó)企入市周期緩慢都行影響2023年市場(chǎng)，最大影響就是供應(yīng)再度下降，主城區(qū)仍然是“高新～港務(wù)區(qū)”為主！

關(guān)鍵詞： 西咸新區(qū) 土地市場(chǎng) 住宅用地