550畝土地！高鐵新城核芯區，再添“新看點”！

西安最讓人意難平的板塊是哪里？一千個讀者，有一千個答案，在我們看來，不是西咸新區，更不是浐灞生態區，而是經開區高鐵新城！

(資料圖)

其一，經開區是經濟第二強區。2021年經開區GDP突破千億，在西安開發區中僅次于高新區，經濟實力遠超曲江新區、浐灞生態區、航天新城等。作為市府所在地的經開區，經開區擁有亞洲最大的高鐵客運站，還有總部經濟、醇熟商圈等，配套非常完善。

其二，高鐵新城發展較為緩慢。2011年西安北客站開通，“高鐵新城”概念就已經誕生了，2018年由未央區移交經開區，確定了高鐵新城42平方公里范圍，規模再次擴大，但直到目前，高鐵新城規劃圖仍然未知，經開區并沒有給高鐵新城一張清晰的規劃圖。

2022年，經開區在沉默多年之后，終于發布了重磅規劃，提出“四新戰略”，明確未來的高鐵新城將被打造為都市新中心；無獨有偶，西安市發布《西安市國土空間總體規劃（2021-2035年）草案 》，高鐵新城被賦予重任，打造“站城一體化重點融合板塊”。

2023年高鐵新城下一步究竟怎么做？目前還缺乏明確的信息釋放。但是，年初高鐵新城的一部分動作，透露出哪些2023年高鐵新城方向？

2023年1月3日，經開區高鐵新城公示了JK-05-05-06、07過渡期地塊詳則，公示期限為7天。

本次公示涉及JK-05-05、JK-05-06兩大地塊單元，位于尚稷路以北、明光路以東、濱河大道以南，規劃凈用地36.65公頃（549.75 畝），涉及教育用地、居住用地、醫療用地、商業用地、城市公園用地等共計14宗。

按照官方公布信息如下：JK-05-05-01環衛用地，JK-05-05-02公園綠地，JK-05-05-03城市軌道交通用地，JK-05-05-04公共交通場站用地，JK-05-05-05公園綠地，JK-05-05-06幼兒園、衛生服務中心、社區服務站等混和用地，JK-05-05-08公園綠地，JK-05-05-09幼兒園用地，JK-05-05-10文化活動用地，JK-05-05-11公園綠地，JK-05-06-02中小學用地，JK-05-06-03為公園綠地。

除以上12宗用地外，本次公示還有2宗住宅用地，分別為：

地塊一：宗地JK-05-05-07，二類城鎮住宅用地，占地面積52.65畝，容積率2.5，綠地率35%，建筑密度不大于20%，建筑限高80米。

地塊二：宗地JK-05-06-01，二類城鎮住宅用地，占地面積36.75 畝，容積率2.2，綠地率35%，建筑密度不大于20%，建筑限高54米。

根據地塊指標及所處位置，兩宗地塊交通位置優越，位于地鐵14號線渭河南站地鐵口，西側為高鐵新城首宗軌道交通混合用地，要求圍繞TOD項目來開發，東側是高爾夫球場，建成之后，或將是板塊的開發新看點。

因此，兩宗容積率分別為2.2、2.5的住宅用地，有可能打造改善偏高端的產品。

目前高鐵新城，雖然規劃圖還沒有發布，但發展方向已經十分清晰，優勢十足，但缺點也很明顯！

其一，地理位置難以復制。

高鐵新城位于北三環與渭河之間，占據“亞洲第一”北客站，聚集三條地鐵（地鐵2號線、14號線、4號線）。此外，高鐵新城北鄰長約10多公里的渭河景觀帶，還有約1500畝西安湖、約200畝紫薇湖、約440畝文景山公園等，生態資源豐富，這樣的地理位置目前在西安繞城之外，都位列前排。

其二，歷史遺留難以解決。

高鐵新城早期發展，大多為未央區草灘片區，在無法改變土地性質的情況下，很多都是住宅和輕工業用地混雜在一起，因此多為混居社區。高鐵新城東西狹長，與浐灞的南北狹長極為相似，開發難度很大，無法兼顧首尾，只能選擇核心地段突破。

我們可以看到，高鐵新城近期土地成交和2023年的新增供應，都在高鐵新城中心位置。無論以前發展如何，高鐵新城下一步的規劃已經非常清晰，就是《西安市國土空間總體規劃（2021-2035年）》里提出的：全面采用 “以公共交通為導向（TOD）”的城市開發模式。

但是，成都2021年3月發布“十四五”首份TOD規劃——《成都市軌道交通TOD綜合開發戰略規劃》，2022年杭州市批復《杭州市軌道交通TOD綜合利用專項規劃》，西安至今還沒有任何規劃，僅有高鐵新城第一宗軌道交通混合用地（JK1-4-259-10）成交，算是拉開了西安TOD開發的序幕。

那么，沒有圖紙標注，沒有規劃概括，我們是不是還要繼續盲人摸象，走一步看一步？

關鍵詞： 總體規劃 建筑密度 住宅用地