國內多地提出試點現房銷售 會成為未來主流嗎？_通訊

2月11日晚，多條關于“現房銷售”的話題登上熱搜，引發網友熱議。2023年1月17日全國住房和城鄉建設工作會議中也明確指出，房地產工作中，有條件的可以進行現房銷售。

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過去幾年里，全國多地土地拍賣都曾嘗試“競現房銷售”模式，此次全國住建會議中又首次明確提出“現房銷售”，那么，現房銷售有何意義，目前進展如何，未來會取代房屋預售制嗎？

多省將提高預售門檻，試點現房銷售

1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議中指出，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。

近一個月來，各省份住房和城鄉建設工作會議相繼召開。據多家媒體報道，山東、河南、安徽、四川等多個省份均提出，將提高預售門檻，開展“現房銷售”試點。

其中，山東省住建工作會議提出，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點。河南省住建工作會議提出，將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。安徽省提出要因地制宜開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式轉變。四川省提出要支持有條件的城市開展商品房現售試點，積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

多地土地拍賣曾嘗試“競現房銷售”

其實，對于現房銷售的探索與嘗試，全國多個城市早已悄悄開始。

“競現房銷售”是指土地拍賣過程中，宗地拍賣價格達到設定最高限價后，競拍者開始競爭現房銷售面積，能夠承諾銷售時提供更高面積，或更大比例現房的為競得者。

據不完全統計，近年來北京、上海、海南、福州、合肥、寧波等地的土拍環節都曾在多宗地塊拍賣公告中提出“競現房銷售”的條件。

2022年北京首批集中供地的18宗地塊中，有9宗地塊涉及競報現房銷售面積程序；第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現房銷售”；第三批次供地18宗地塊中有超過70%的項目設置了競現房銷售面積環節。上海市黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍，地塊出讓預合同中提出“該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售”，這也是全國首次在土地拍賣文件寫入現房銷售。

西安“競現房銷售”探索已有多年

那么，西安“現房銷售”的嘗試從何時開始？華商報記者在西安市公共資源交易中心官網上找到了2017年的《西安市國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告》（西土出告字〔2017〕96號），公告中提到，以網上掛牌的方式，出讓浐灞3宗商住地塊的國有建設用地使用權。公告中明確指出，宗地出讓均設定最高限價，報價超過最高限價后，首先競“樓盤配套商業自持面積”，當商業自持面積達到上限后，轉為競“住宅現房銷售面積”。

2017年，西安土地拍賣首次設置“競現房銷售”這一環節。之后的5年內，西安市國土資源局也曾多次將“競現房銷售”作為競拍條件。如《西安市國有建設用地使用權拍賣出讓公告》（西土出告字〔2020〕97號）中提到，當競拍價格達到宗地設定的最高限價時，開始競“現房銷售面積”，以5000平方米為基數，增幅2500平方米，競配面積高者為競得人。

西安土拍曾出“新招”：比拼設計方案

2021年5月9日，西安市自然資源和規劃局與西安市公共資源交易中心曾發布《恢復轉讓公告》，公告中指出，YT1-10-644號宗地曾因遺留問題中止拍賣，該宗地現恢復出讓。

該《恢復轉讓公告》中除過“競價”和“競現房銷售”外，還提出新招：現房銷售面積達到50%后，轉為評審“宗地規劃設計方案”，競買人須提交規劃設計方案，根據專家評審結果確定競得人。

陜西省社科院副研究員王曉勇表示，在土地拍賣中比拼設計方案，能夠對住房質量產生一定保證。“從政策中可以看出，房地產市場在質量和銷售方式上，正在逐步加強監管，這是對公平正義的追求。”

網友熱議：

現房銷售會讓購房時更放心

但也擔心會導致房價上漲

網友“花花說”：老百姓花了大半輩子的積蓄買房，最怕遇見爛尾樓，現房銷售可以最大程度避免這個問題，是個大好事。

網友“阿強”：現房銷售能讓消費者在付款時看到實物，防止宣傳圖和實際場景差別過大的情況，變得更靠譜了。

網友“一三天天”：現房銷售對于開發商的要求更高了，開發商負擔的成本最終還是會轉嫁到消費者身上，現房銷售可能會比期房預售的房價更高。

網友“九龍河”：如果全部都進行現房銷售，開發商在前期負擔較大的資金壓力，有可能會因此縮減用料，影響質量。

網友“悟空”：現房銷售的模式可能會造成房地產行業的洗牌，小地產商資金儲備不足，也沒辦法獲得購房者的預付款，因此無法拿地逐漸出局，最終導致大公司壟斷的局面。

專家：現房銷售能夠有效規避風險，但不會取代預售制

針對此話題，陜西省社科院副研究員王曉勇表示，近年出現了一些爛尾樓現象，“競現房銷售”應運而生。

“過去的房子都是預售制，且存在房市過熱、法律不夠規范等問題，這會給購房者帶來很多風險，甚至直接導致購房者利益受損。現在要求開發商建成部分現房后再銷售，能夠幫助購房者有效規避風險。從政策上偏向老百姓，能避免預售導致的資金問題，也因此避免了很多社會矛盾，這是對人本主義的關注。”王曉勇說。

西安交通大學公共政策與管理學院教授、房地產研究所所長楊東朗指出，現房與期房作為不同的銷售方式，并無高低之分，都符合相關政策法規。但期房受工期、成本變動，金融政策調整的影響，會存在一定風險，因此許多人在購房時更傾向于現房。

“現房銷售規模的擴大還受到市場因素影響，以前房地產市場火熱，房屋供不應求，期房符合現實需求。近年來房地產供需趨于平衡，加之購房者消費觀念改變，開發商也在主動調整，擴大現房銷售比例。”楊東朗說，“但現售并不意味價格會高于預售，房屋價格受到多種因素影響，現售與漲價并無直接聯系。”

對于今年各省住建工作會議上提出的現房銷售試點，楊東朗認為，這是一種政策性引導，防止一些資歷不足的小公司“空手套白狼”。“近年來開發商的整體實力提升，頭部開發商的市場占有率逐年提升，因此，試點現房銷售是符合當下房地產行業現狀的。”

“通過銷售現房來抵御風險，能有效提升消費者購房意愿。”楊東朗說，這是探索房地產行業新機制的過程，但并不代表未來會“一刀切”，全面推行現房銷售。預售制在個性化定制方面有著更大的優勢，因此不會被完全取代。

華商報記者 白仲夏

關鍵詞： 銷售面積 最高限價