政策松綁，能讓陜西樓市回暖嗎？

近日，一則“房貸年齡期限可延長至80歲”的新聞引發熱議。其實從2022年開始，寧波、臺州的部分銀行已經將貸款人“年齡+貸款”年限的限制為調整至75歲。今年2月南寧的部分銀行進一步將年齡期限調整至80歲。地方銀行出臺優化限貸政策，與國家層面的政策指引密不可分。

【資料圖】

中央和地方激活房市政策頻發，房地產市場有望復蘇

2022年，央行分三次下調貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR和5年期LPR分別累計下降15個基點和35個基點。此外，央行提出差別化住房信貸政策進行的調整，是為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

表：2022年以來國家部分穩房市政策措施

從中央對房市的定調，到網上熱議的“提前還貸潮”，再到各地持續落實“因城施策”，密集出臺的優化限購、優化限售、發放購房補貼、調整公積金和限價、調整預售資金監管等一系列穩樓市政策措施，國內房地產市場普遍被看好，預計將從低谷逐漸回暖。

陜西房地產業發展的現狀特征及后期走勢如何？可以通過具有代表性的指標變化并與全國相比較加以判斷：

陜西房市總體呈平穩發展態勢，稍好于全國平均水平

從近15年（2008年-2022年）全國和陜西房地產市場的主要指標變化，陜西部分地市2022年以來出臺的相關政策，以及陜西經濟與房地產市場發展間的關系來看，陜西房地產業多年來保持著相對平穩健康的發展，對全省經濟增長發揮著重要的作用。

陜西和全國房地產開發投資增速均呈波動式回落。15年來，陜西房地產開發投資大致經歷了2008年-2011年由高位逐年回落，2012年-2015年增速由30%跳水式下降到不足3%，2016年-2020年增速相對溫和的波動，以及2021年-2022年降至低負增長谷底等四個階段。橫向來看，15年間陜西增速有11年高于全國平均水平，2022年出現了負增長（增速為-4.2%），仍高于全國平均值5.8個百分點。

■ 全國及陜西房地產開發投資增速（%）

陜西和全國房地產市場在多數年份處于偏熱區間。陜西房地產開發投資占生產總值比重在10.2%-16.8%，15年間房地產開發市場熱度波動式上升，2021年和2022年在較大程度上受疫情影響有所回落。用房地產開發投資占生產總值比重作為房地產開發投資是否存在泡沫的衡量標準，比重在10%以內屬合理范圍，10%-15%泡沫預警，15%以上判定泡沫顯現，我省只有2016年、2017年、2019年、2020年稍高出15%臨界值。橫向來看，15年間陜西房地產開發投資占生產總值比重有9年高于全國平均水平。

■ 全國及陜西房地產開發投資占生產總值比重（%）

陜西房地產業增加值占生產總值比重呈穩步上升。陜西房地產業增加值2022年為1617.94億元，是2008年的8倍；占生產總值比重為4.9%，較2008年提高2.1個百分點。橫向來看，2022年房地產業增加值占生產總值比重低于全國1.2個百分點，但與全國的差距再縮小。

■?全國及陜西房地產業增加值占生產總值比重（%）

陜西商品房銷售均價多年來均低于全國平均水平。陜西商品房銷售均價2012年躍上5000元/平米,并將每平米5000多元的價格水平保持到2017年。2018年商品房銷售均價追漲到超過8000元/平米，2019年逼近9000元/平米，2020年至今平穩增至9800元/平米左右。橫向來看，陜西商品房銷售均價常年低于全國平均水平，2022年全國均價有所回落使得陜西商品房銷售均價稍高于全國均值。

注：商品房銷售均價為商品房銷售額與商品房銷售面積的比。

■ 陜西和全國商品房銷售均價及增速（元/平米，%）

陜西部分地市出臺的穩房市政策效果已逐步顯現。2022年以來，西安、咸陽、寶雞等市也紛紛出臺以“松綁”為主基調的穩房市政策措施，去年底到今年初西安二手房市場已經開始出現活躍跡象：2023年1月，西安市存量房（二手房）網簽備案面積71.37萬平方米，環比增長36%；其中，住宅網簽備案面積51.10萬平方米（5148套），環比增長3.4%。筆者從西安幾家房屋中介了解到，近幾個月新上房源顯著增多，二手房帶看量明顯增加。房產中介人員稱：由于民辦義務教育學校轉公辦，新劃分的學區房出售意向更強，甚至有看學區房當天就簽訂購房合同的案例。幾位中介工作人員普遍對今年房地產市場企穩回升很有信心。

表：2022年以來陜西各地市部分穩房市政策措施

結語

按照2023年陜西生產總值增長5.5%左右來推算，預計今年房地產投資約增長1%，房地產投資修復將對經濟增長形成正向帶動作用。同時，從多年房地產業投資和生產總值數據趨勢來看，陜西樓市與全國大勢二者之間具有高度的相關性。

總的來說，目前政策已經釋放出充足的利好，而政策能否有利的扭轉市場預期，還有待時間檢驗。而當預期改變時，陜西樓市將隨全國樓市一同回暖。

作者?|?田湉?| 陜西人

關鍵詞： 商品房銷售 房地產業 房地產開發投資