西安一小區業主抱團漲價，計劃三年讓房價再漲1.5萬，這現實嗎？_視訊

“房子，不僅僅是拿來住的。”

作家杜強曾經講了這樣一個故事：

新冠疫情期間，我租住在北京一個小區里，那時候疫情防控正處于頂點，作為“業主自助群”群主，那段時間本小區接連發生陽性病例，已經是“重災區”，為了不被劃歸高風險地區，我帶著鄰居們抗爭的幾天里，我們爭取到低風險樓棟自由進出、輕癥患者居家隔離。

(資料圖片)

對此我自我感覺良好，甚至聯想到秋后算賬，生出可恥的悲壯感。可后來鄰居們監視、驅趕外來看守的時候，我已經變得軟弱。他們形容不明人員鬼鬼祟祟，指責他們隨地便溺、亂丟防護服，我全然無感，只注意到他們夾著胳膊、凍得哆哆嗦嗦，而且我更容易被另一類信息刺激到，比如有鄰居說，本小區鄰里團結、名聲在外，“房價又要漲一波了”。

對于每一個購房者來說，房地產更像是一場擊鼓傳花式的游戲，現在“花”傳到了他們自己手里，沒人不希望房價上漲。

近幾年來我們不斷提出“房住不炒”的總方針，但現實情況和我們的愿望總是不那么相稱，盡管在疫情的影響下，各地房地產稍有價格微跌，但轉眼而來的刺激樓市的措施，又再度讓房地產回暖。

炒還是還是不炒，這更像是一個選擇題，在經濟好的時候，我們需要遏制房地產的無序擴張以防金融風險；在經濟相對不那么好的時候，我們又迫切希望房地產能夠為經濟注入強心針。

在欲望和信心的加持下，有人的野心顯然更大。

西安一小區業主就為此制訂了三年漲價計劃，計劃讓小區成交價從2023年7月的每平方米2.5萬元，到2026年7月時要漲到每平方米4萬元，漲幅高達60%。

這個消息是《房地產報》報道出來的，綠城西安全運村5期芳華苑業主群2月26日流傳的一張截圖顯示，有業主在群內倡議，制訂三年漲價計劃，2023年7月小區成交價保持每平方米2.5萬元，到2026年7月，房價要達到每平方米4萬元。

而根據貝殼的數據，目前西安全運村成交價大概為每平方米2.1萬元。

關于國內房地產市場的泡沫，從多年前我們就已經開始贅述，更多的指標還是關于房價收入比的嚴重失衡為切入點的。

從社會學的角度來看，我們顯然還忽略了另一個重要因素，那就是已經購房的不希望房價下跌的“既得利益者們”。

日本的經驗告訴我們，那些中產家庭拿出畢生積蓄重金購入東京房產，花費1500萬美元，貸款三十年購房，但在泡沫破滅后，房價跌到300萬美元、400萬美元，但人們的負債貸款卻一點也沒有減少。

這開啟了日本失去三十年的序幕。

今天，對于國內的購房者來說，他們也同樣沒有理由允許房價有任何幅度的下跌。

為了支撐起房價漲到4萬每平米，西安該小區的業主又有哪些計劃呢？

報道稱，為了完成漲價計劃，該小區業主提出每個苑出一個代表組成村支部委員會，每個業主掛牌價格需要通過村委會審核。審核不通過的家庭，村委會予以談話，駁回低價成交申請，并設定冷靜期一個月。

同時，對于多次談話依然執意要低價成交的，將被認定為“擾亂全村市場穩步上漲的家庭”，并打上“不友好家庭”標簽。

這個計劃的完美無缺，用“桃花源”來形容也毫不為過。

為了保證該小區的房價，那么最應該控制的，自然就是二手房成交價格了。

而所謂的“不友好家庭”，恐怕也和當初的房企“惡意降價”標簽有的一拼；至于“擾亂全村市場穩步上漲的家庭”，恐怕也是對市場這個概念，最大的誤讀。

根據綠城西安全運村的一位房產經紀人的說法稱，該小區位于“學區房”，因此這也是支撐業主漲價的信心與動力之一。

但同樣的，這個計劃的有效性，也值得我們懷疑，市場能不能被統一？答案當然是否定的，因為具體到家庭、個人，對于一套房產的價格標的和用處都是不同的，因為需求不同，自然我們也就很難統一二手房市場的價格。

一方面，綠城西安全運村有很多投資房地產的人，他們當然希望房價一直上漲；但另一方面，這個小區還有一些剛需住戶，一些急于變現的購房者等等，需求不同，自然這個所謂的協議也就難以達成統一。

出售房屋本身，依然需要遵循基本的市場規律。

不過縱觀國內房地產市場，“業主集體漲價”事件并非第一次發生，早在2018年，杭州就有小區業主在賣房時聯合漲價，這些小區業主在內部達成有關本小區“上調二手房價”的共識，并提出比當地二手房市場價每平方米高出至少一萬元的“二手房指導報價”。

現在看來，這個操作是不是非常眼熟？

價格不得低于指導價，這個本來是“有關部門”的規章制度，現在被被一些購房業主學了去，并且還學的爐火純青，學的青出于藍而勝于藍。

早在2021年，就曾經有房企打著新盤七折的口號出售房地產，以回籠資金，結果就被有關部門以惡意降價為由暫停了新房出售，直到恢復指導價為止。

其實關于房地產，歷來有一個說法是控制越多，房地產價格越高。

這個說法其實也并非沒有道理。

以讀書為例，過去為了彰顯公平分配入學名額，出臺了“就近入讀”的通知，結果卻事與愿違，讓學區房的概念應運而生，再度推高了房價的上漲。

在房價上漲最猛烈的2018年，一年一共有過450次地產調控，平均每個工作日就有兩條新措施出臺，但卻依然沒有阻擋房價上漲的步伐。

這其中最重要的一個因素是，人口的持續流入到大城市，推動了供需關系的失衡，而越多的購房限制，反而讓房地產變得更為稀缺，在供不應求的市場失衡下，房地產當然就會快速上漲，而限制越多，理論上房地產就越是稀缺。

而稀缺代表著的，往往就是昂貴。

日本的經驗告訴我們，當日本房價高漲、出現泡沫的時候，日本也試圖通過增加房地產開發的難度來抑制價格上漲，對拿地、建樓提出這樣那樣的規定，導致后來沒有太多可建的房子。

但與此同時，由于人口的流入效應，需求增加，供給受限，導致地方房價反而越來越高，韓國前幾年也發生了類似的事情。

而最好的辦法可能是順其自然，允許開發商建更多房子，直到達到某個供需臨界點，而這取決于人口什么時候達到峰值，什么時候開始下降。

一開始房價可能會過高，但沒關系，等人口到了臨界點，供大于求的時候，市場力量會驅動房產價格下降。

因而，人口的持續變化和流入流出，才是衡量一個城市、一個地區房價水平的最好標準。

在人口總量減少的大背景下，西安該小區的業主，可能很難等到2026年房價上漲到4萬的那股力量。

因為決定房價上漲的根本因素，人口已經開始下降。

除非，未來三年西安的人口凈流入持續擴大，導致西安人口暴漲，推動西安本地房地產市場的供不應求，但考慮到如今的城鎮化已經達到峰值，未來的人口結構的流動性可能永遠也不會創造過去那樣的輝煌了。

總的來說，當我們在說市場的時候，我們究竟有沒有真正意識到市場這個兩個字背后的含義？我想這是一個很重要的認知。

如果我們有事就拿市場這個詞出來說事，沒事就拿市場這個詞出來當擋箭牌的話，那么我們個人的一切行為和決策，顯然就不具備充分的理性。

尊重市場并非是一句空話，我們對于正確的概念如果不能夠充分理解的話，那么我們今天所做出的一系列行為和決策，可能會在未來的某一天釀成巨大的災難。

拿房地產這件事來說，尊重市場的前提不是什么限制人們的價格交易，規定指導價，最簡單的原則只有一個，那就是有人買、就有人賣，在這個過程中，不需要限制什么，讓大家根據自身的需求和實際情況，保障交易的透明和公平即可。

市場其實就這么簡單，不需要我們去妖魔化，更不需要我們去美化，市場就在那里，不偏不倚，不帶任何感情色彩。

當人口的減少以及老齡化影響到了我們對房地產自身的需求時，那么在未來可見的某一天，正如經濟學家辜朝明說的那樣，“也許五年、十年后，更多中國普通人終于有機會買入合適的房子，擁有更好的居住體驗。”

end.

作者：羅sir，新青年的職場內參。關心事物發展背后的邏輯，樂觀的悲觀主義者。關注我，把知識磨碎了給你看。

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