進入后疫情時代,人們對于開放性設計的需求越來越高,集中表現在,對于院子的渴望爆發式增長!
(資料圖片)
目前,人們對于“院子”的需求,已經不再局限于疊拼、洋房、小高層、高層之類,現在連普通小面積SOHO公寓、LOFT公寓、商業大平層都在探索這類設計,但現在西安住宅設計標準還是跟不上,嚴重限制了房企發揮。
當然,疫情推動住宅升級,不僅是這個階段人們對于“院子”的渴望,還有類似于非典影響住宅需求改變,導致板式樓需求大量增加一樣,人們對于住宅品質的需求,已經不再拘泥于裝修,還要進行空間設計改造。
還有一點很重要,隨著西安地價、房價變高,倒逼著開發商必須追求溢價率,但公攤面積卻在變大!如果贈送面積變少,房子還沒有實現快速增長,人們對于房子的獲得感,就變得更低了。
在房價增長跟不上預期之際,為什么還要買房子?不就是為了換個場景更好的么!
目前,西安市場因為住宅設計標準修改,出現了不少樓市奇觀,典型如“陽臺”消失!
2019年西安市規劃局發布的《城鄉規劃管理技術規定》明確要求:
建筑物(結構主體內、外)的陽臺,露臺、設備平臺,按其結構外圍水平面積計算全面積。新規定下,由以往陽臺(無論封不封閉)均按全面積計算,轉變為按照陽臺形態分類計算。
2021年11月前后,西安市自然資源和規劃局發布的試行文件(以下簡稱《技術規程》)發布,將這個要求再修改過來,提出了:
全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算全面積;未封閉陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積計算1/2面積。按1/2計算后的單套住宅陽臺總面積占該套住宅套內建筑面積(不含陽臺)比值超過6%的,超過部分按全面積計算。
看明白了沒有?2019年消失的陽臺重新回歸,但要求是“單套住宅陽臺總面積占該套住宅套內建筑面積(不含陽臺)比值不超過6%”,這相當于給西安住宅陽臺設置了天花板,當然,為什么這么設計,確實令人摸不著頭腦。
這個問題讀著比較繞,簡單來說,就是你家的陽臺面積不能超過總面積的6%,超過部分就要按照全面積計算,一百平米的房子陽臺不能超過6㎡,如果寬是1.2米,長度還有多少!
當然,并不是所有的城市都像西安這般管控如此嚴格,也有一些城市懂得緊跟風尚,例如四川達州市。
參照2021年達州市發布的《達州市試點“第四代住宅”的規劃 管理技術規定(暫行)》,這里面有幾點值得注意:
這份文件值得參考的地方在于,從一開始就把項目定位改善型住宅,而且考慮了公共平臺、私家小花園以及樓板處理,關于計容與否給出了比較清楚的答復,這等于給設計單位、開發商、購房者交了清單。
實際上,通過贈送的方式,雖然不可能降低房價,但在實際使用面積擴大的情況之下,實得面積的單價是降低的,而且還提升了建筑的使用場景以及居住舒適度,這也算是一種變相的惠民。
但參照西安市場的設計,以及“提升住宅品質”的若干規定來看,我們還有很長一段路要求!
目前,西安第四代住宅產品在不斷變多,逐漸出現了百花齊放之態,這是好事情,但還遠遠不夠!
如今,西安的第四代住宅,主要表現在“平層+露臺”,均為改善項目,露臺一般是錯層實現,層高在6米左右,因此,在西安市場識別度較高,以下六個案例,僅做參考,并非市場全部案例。
目前,高新區案例有:高科云天、龍湖青云闕;國際港務區案例有:金地玖峯悅、華潤潤璽臺;航天城案例有:龍湖云河頌;西咸新區案例有:云和悅。
▲高科·云天-效果圖
▲龍湖青云闕-效果圖
▲金地·玖峯悅-效果圖
▲潤璽臺-效果圖
▲龍湖云河頌-效果圖
▲產發·云和悅-效果圖
西安是一個文化名城,但并不是所有的區域都要“文化厚重”,例如明清風貌區、漢唐風貌區、風貌過渡區等等片區,這些具有很強歷史文化標簽感的區域,考慮一下大屋檐、實體墻設計,無可厚非。
但在灞河之畔、渭河之畔、灃河之畔、涇河之畔、浐河之畔,這些城市視覺廊道,又是城市天然風道的板塊,如果不考慮全新的設計理念,還是采用大量的實體墻,或者是“偽公建化立面”設計,可以說得不償失。
典型如國際港務區,在西安圖景之中,并沒有很強的歷史文化標簽感,而且緊鄰浐灞涇渭,核心區限高70米,規劃是清一色的小高層,這種產品很容易模式化,如果可以采用“第四代住宅”,就很能呼應“國際港”的定位。
在建筑設計方面,我們可以慢一拍,但不能永遠慢,產品設計與成渝蘇杭出現“代差”,對于普通購房者來說,也是一種“資產降級”!
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