曲江三期：數十萬人“換房計劃”的鎮痛劑！|當前速讀

目前，西安市場還沒有曲江三期，但相信，未來曲江向南開發，三期建設或將徹底兌現！

2022年9月28日下午，長安區政府和曲江新區管委會聯合舉行西安杜陵遺址保護區及其南側區域合作共建簽約儀式，共建區處于曲江二期、西安少陵塬文旅融合創新示范園區之間。

(相關資料圖)

據悉，曲江與長安的共建區面積規劃用地10.53平方千米，3.5平方千米的面積屬于杜陵文保區域范圍，另外可建設區域面積為6.5平方千米。

地圖制圖/安家西安

請注意，打開地圖一看就會發現，規劃范圍在曲江、航天、長安交匯之處，現有村鎮包含簡王井村、東伍村、南伍村、大府井村、三益村、甘寨村，這些村鎮聚集在包茂高速以東。

近期，網傳杜邑文化科技產業園規劃確定，總體思路“舉旗絲路、弘揚文化、科技賦能、創領未來”，一些效果圖傳出，引起了不小的話題，但西安市、曲江新區、長安區都尚未正式公布，具體消息還有待進一步確認。

雖然曲江三期的說法，還沒有獲得官方表述，但在樓市推廣方面，現在大家已經漸有人知，可見市場的需求已經擺在眼前。

打開地圖一看，我們就會發現，這個位置就在包茂高速以東，目前還是一片粗坯！

6.5平方公里，不到一萬畝，這個區域的開發，對于曲江來說，究竟有什么價值？

其一，當前曲江主要是“共建開發”為主，通過收編周邊土地資源，擴充曲江板塊面積。曲江核心區的土地資源已經開發結束，現在北面聯合雁塔，打造西安文化科教園，南邊聯合長安打造杜邑文化科技產業園。

其二，曲江的土地緊張，是西安“五區一港兩基地”之中最嚴重的，地價也是最高的。目前曲江土地市場青黃不接，去年全市供應上萬畝土地，曲江核心區是一塊土地都沒有成交（商務商業安置不算），如果快速啟動，能夠續寫曲江IP。

簡單來說，曲江新區的核心區土地資源已經供應結束，現在曲江三期如果不跟進，曲江的高能級家庭就會被吸食一空，當前在曲江市場內部換房，主要是高價換二手房，還買不到新小區、新產品、新服務。

現在來看，樓市處于橫盤階段，曲江想要快速啟動三期，只做規劃是遠遠不夠的，還需要借助天時地利。

但這個區域的開發速度，除了取決于曲江的開發計劃，還有賴于地鐵15號線！

現在官方釋放的信息之中，地鐵15號線是西到鄠邑，東到東客站，穿越高新CID、大學城、航天城，串聯起城南科技研發最精華的板塊。

按照網傳版地鐵路線圖，地鐵15號線要穿過曲江三期所在位置，按照《關于西安市灞橋區BQ-16（高鐵東城核心區）國土空間詳細規劃單元導則》所顯示，地鐵15號線卻是從東南角位置進入東客站。

現在曲江人口稠密，土地資源緊張，二手房市場頻頻沖擊3萬/㎡。雖然，我們也很期待新片區打響之后，能夠緩解曲江難題，但實際上是不可能的。

七普數據顯示，曲江人口有40萬，按照人均35㎡，總需求在1400萬㎡；假設未來10年有2/5分流到曲江三期，也就是建筑面積560萬㎡；如果按照容積率2.0來算，就需要280萬㎡土地，也就四千多畝住宅用地，6.5平方公里土地必須一半是住宅，這就明顯超過了規劃40%住宅的限度。

當然，這還只是按照七普數據來看，如果后面人口增加，或者老小區換房需求更密集、更集中，可能數據會更大；當然，片區的限高、限容、限密要求更高，片區的承載容量也會更小。

所謂曲江三期絕對不是曲江未來人居的解藥，最多算是鎮痛劑，想要徹底解決，就必須繼續擴充地盤！

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