合租房擾民治理期待破題 建議發展集中式租賃住房

問題

缺依據 取證難

多方監管乏力

對于相關部門的答復，投訴人雖心有不滿，卻又無可奈何。為何有關部門對合租房擾民問題的處理，讓投訴人感到“沒什么用”?記者采訪了解到，缺少法規依據和調查取證難，是合租房擾民問題治理的最大障礙。

據了解，對住房租賃市場的管理，涉及多個部門。根據2020年5月青島市住房和城鄉建設局等多部門聯合下發的《關于進一步促進住房租賃市場平穩健康有序發展的通知》(以下簡稱《通知》)，住建、網信、市場監管、公安、發改、金融監管等部門都要承擔各自的管理職責。其中，住房城鄉建設部門負責住房租賃市場管理、指導和監督工作;公安部門負責租賃住房治安管理，對租賃住房中的流動人口進行居住登記管理，涉及違反治安管理和犯罪的，依法查處。另外，《通知》要求各區(市)政府要切實履行住房租賃市場管理屬地主體責任。要充分發揮街道(鎮)和居委會(村)基層自治組織、物業服務企業的作用，強化基層網格化管理，推動住房租賃管理和服務工作重心下移，做好租賃矛盾糾紛常態化調處、化解工作。

在合租房擾民相關投訴中，反映較多的問題是合租人數太多涉嫌群租、噪聲多、環境衛生差、安全隱患大等。

“群租和合租是不同的概念，群租屬于違規行為。”市住房和城鄉建設局一位工作人員告訴記者，區分群租和合租的關鍵是人均租住面積。我市有關《通知》規定，青島人均租住建筑面積不得低于6平方米。原始設計為廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得出租供人居住。“從我們處理投訴時進行的入戶調查看，青島大多數合租房的人均租住建筑面積都高于6平方米，屬于正常的合租。對于群租行為，我們會依法查處，并要求出租人進行整改。”

令投訴人無奈的是，即使合租房在“硬件”方面符合了規定，但與合租形式伴生的擾民問題確實損害了他們的合法權益。據估算，我市開展合租業務的4萬套房源中，有半數在房屋租賃企業手中，市住房和城鄉建設局曾經要求房屋租賃企業提醒房客在租房期間不要發生擾民行為，但是效果十分有限。

一位知情人士告訴記者，之所以效果不大，有兩個方面原因：一是我國對商品房租賃市場監管的主要依據是住房和城鄉建設部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》，該《辦法》雖然規定“承租人不得損害其他業主和使用人的合法權益”，卻并未明確具體標準和處罰措施，可操作性不強;二是近幾年青島房屋租賃市場的行情走低，房屋租賃企業承擔了巨大的運營壓力，使其對房客更加“寬容”。

另外，關于合租房普遍存在的噪聲問題，也難以界定。根據《治安管理處罰法》，生活噪聲問題由公安機關管轄。違反關于社會生活噪聲污染防治的法律規定，制造噪聲干擾他人正常生活的，處警告;警告后不改正的，處200元以上500元以下罰款。然而現實情況是，由于取證困難，公安機關在處理生活噪聲擾民糾紛時多以調解為主。

“根據有關要求，公安機關對制造生活噪聲的行為進行查處時，需要通過第三方鑒定，確認聲音達到了噪聲的標準。在合租房擾民糾紛中，噪聲出現的時間不確定，持續時長也不確定，難以進行專業的噪聲鑒定。”市公安局一位工作人員告訴記者，由于取證困難，公安機關很難對制造噪聲干擾他人日常生活的行為進行認定和處罰。

面對合租房擾民的煩心事，街道和社區也是市民尋求幫助的渠道。但一位街道工作人員告訴記者，街道和社區沒有有效抓手進行管理，只能要求物業企業進行處理。由于投訴人和被投訴人住在同一小區，都接受物業公司服務，物業公司處理此類問題時態度并不積極，往往是“走過場”。

建議

多部門聯動專項治理

發展集中式租賃住房

“最近幾年，合租房房源明顯增多，這與龐大的市場需求是分不開的。面對合租房擾民問題，應該切實加強部門聯動，強化治理效果。”市政協委員劉大龍長期關注房屋租賃市場發展，他認為，盡管我市有關政策已經對涉及租賃住房管理的部門的職責進行了界定，但在合租房擾民這一細分領域，規定還不具體，不具備可執行性。鑒于合租房擾民問題頻發，他建議聯合住建、公安、街道、物業、房屋租賃企業等多方力量，建立快速反應機制，合力治理合租房擾民行為。

“多方聯合行動可以避免部門單一行動的束縛，提高治理效果。在治理過程中，相關部門應該念好‘快字訣’，在問題發生的初期就要迅速介入，力求將問題消滅在萌芽狀態，避免小病拖大，大病拖重，激化鄰里矛盾。”劉大龍表示，作為最貼近居民的機構，物業服務企業在治理合租房擾民中應該發揮重要的作用。住建部門應該通過合理的政策，調動物業服務企業參與合租房擾民治理的積極性，引導物業服務企業加強巡查，及時上報合租房擾民線索，并與街道、社區、公安機關一同做好問題調解。房屋租賃企業也應該加強自身管理，通過多種手段規范房客行為，減少擾民行為的發生。

中國飯店協會公寓委員會專家組組長穆林認為，有效治理合租房擾民問題需要采用疏堵結合的方式。所謂“堵”，就是要加強部門監管，提高房客自覺;所謂“疏”，則是要大力發展集中式租賃住房，引導部分有合租需求的房客離開普通居民小區，到集中建設改造的租賃住房中居住，徹底避免合租房擾民問題。

“不久前，住建部發布了集中式租賃住房建設適用標準。‘標準’將集中式租賃住房分為宿舍型和住宅型，并將旅館的標準納入宿舍型租賃住房中，為商業性建筑或者工業型建筑改造單身公寓打通了路徑。青島市區有很多存量建筑沒有得到有效利用，有關部門可以利用這些建筑打造宿舍型租賃住房，吸引青年人入住。”穆林表示。

青島市房地產協會住房租賃專委會主任殷方杰贊同穆林大力發展集中式租賃住房的觀點。“近年來，看好合租需求，島城一些企業自主投資建設、改造了一些青年公寓。這些房源雖然面積不大，位置卻很優越，設施也很齊全，很受青年人歡迎。”殷方杰表示，為了更好地服務青年群體，建議有關部門推出優惠政策，引導社會資本參與集中式租賃住房建設、改造和運營，擴大集中式租賃住房公寓供給量。

(本版文/圖 邱 正)

關鍵詞： 擾民治理 集中式租賃住房 監管乏力