青島法拍房成交量增長明顯 哪些原因造成房子被拍賣？

據介紹，法拍房中很少一部分是由于個人斷供引起，而斷供原因產生的法拍房大多數是采用高杠桿、高房價接盤的炒房客，幾乎沒有剛需斷供。即使假設有剛需預感到還不上房貸了，也會自行提前賣房。那些等到銀行開始走法律流程的法拍房債權人，基本都是債務繁多且較為復雜導致房產被拍賣。

法拍房的坑有哪些?

雖然“法拍房”撿漏很香，但還是要小心掉入“法拍房”的坑。

法拍房可能存在隱藏的質量問題， 法院一般是不承擔瑕疵的擔保責任的，一般損失會由競買人承擔。法院會在拍賣公告中聲明：標的物以實物現狀為準，未經專業機構鑒定，法院不承擔拍品成分的確定及拍賣標的瑕疵保證責任。特別提醒，競買人請親自實地看樣，未看樣的競買人視為對本標的實物現狀的確認，責任自負。

“這一點不比購買二手房，可以VR或者實地去現場仔細查看，覺得不喜歡，可以繼續淘下一套。”司輔公司工作人員介紹說。

此外，法拍房可能存在占用。 不少房屋在法拍前已經簽訂合法租賃合同，競買人一般需要遵循繼續租賃的原則，如果租賃合同時間很長，即使競拍成功，也無法立即獲得使用權。

另外，房產的戶口遷移屬于公安機關戶籍管理范疇，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛。但如果原業主不愿遷出，法院也沒有強制其遷出的權利，因此競買人存在無法落戶的可能性。這一點，對于購買學區房的人而言，如果沒有提前了解詳細情況，會造成不小損失。

哪些人購買法拍房?

“目前最火的購買群體是，學區房剛需，購買人群年齡在35歲左右，就是為了孩子上學，提前一到兩年做準備，或者孩子剛上小學，家長們就開始做準備。浮山后有一套是一套，完全是為了孩子繼續上學用。 ”司輔公司工作人員介紹說。

第二種類型是50多歲，為了給孩子置辦婚房，這個群體一般會選擇市區，離居住地較近的區域購買，方便兩代人甚至三代人生活。

第三種類型的購買群體是具有經濟實力的改善群體，比如購800萬左右的高端房產，一般情況這種房產很少通過中介流出，大多會通過法拍這種形式買。

法拍房騰退

執行法官心得：

騰退工作順利很多， 報有僥幸的人變少

如何讓人放心去購買法拍房，保障競買人的合法利益，化解市民對購買法拍房的疑慮，法院執行局工作人員做的工作尤為重要。

“騰遷執行前一天，在面對未知的執行現場，無法預見到真實發生的現場時，我們執行法官都會有心理壓力。尤其遇到不配合的當事人，心理壓力會增大。”作為執行主辦法官的青島市市南法院“興文在執行”孫興文法官介紹說。

房子是很多人安身立命的地方，導致騰遷是困擾法拍房執行的最大問題。“因為需要直面當事人，將對方的房產進行強遷，當事人的情緒會經歷很大起伏，所以在執行過程中難度最大。”一年執行上百套法拍房的騰退工作，孫興文法官及他的團隊已經積累了一整套成熟的應對方式。

每次進行法拍房的騰退工作前，孫法官及他的團隊要準備搬遷公司、開鎖公司、倉庫等，協調法警、同事等人員，還要做好預案，預防執行過程中出現問題。“我們會給當事人一個多月準備時間，貼出騰退公告，預留給一定的騰退時間。

“很多當事人抱有僥幸心理， 不信我們能真正讓他們騰退，就算給貼了封條，他們也不信真能讓搬空。”在孫法官執行過程中，遇到各種五花八門的阻撓執法方式：有人故意將90多歲吸氧老人搬進房子里，有人雇了假租戶去現場鬧阻撓騰退工作。

“但自從青島兩級法院從2019年加大了騰退力度，通過這兩年的集中行動，大大降低當事人騰退過程中被執行人不切實際的預期，打掉了當事人報有僥幸心理的期待，現在騰退工作比以前順利很多。”

為了方便競買人買房子，市南法院執行法官孫興文和他團隊成員積極創新，把房子“送”到競買人眼前。

孫興文在執行過程中了解到，當前淘寶推出了短視頻看房服務，經過和淘寶工作人員反復溝通后達成了此次合作。不同于VR看房，短視頻看房服務是由執行法官和淘寶工作人員對法拍房進行實地查看，并以拍照錄像的形式，從第一視角360°全方位動態拍攝房屋內部情況、物業情況和周邊設施建設，形成解說視頻，從而讓購買者更加直觀地了解房屋基本情況，增強競拍體驗。同時，實地拍攝法拍房的行為也打消了購買者對房屋能否順利騰遷的顧慮，解決了購買者的后顧之憂，增強了購買者的購買意愿，最大程度保護當事人的合法權益。

司法拍賣房屋騰退難執行案件

青島法院將用4個月清零

記者從青島中院了解到，秋風執行行動從2021年8月1日開始，至11月30日結束，青島兩級法院用四個月的時間對涉房地產案件過戶和司法拍賣房屋騰退展開專項清理，進一步完善涉不動產案件執行工作長效機制，提高不動產過戶辦證和司法拍賣房屋騰退工作規范化水平。

在秋風行動排查摸底階段，青島兩級法院運用執行案件流程管理系統梳理了青島地區涉不動產過戶辦證難、騰退難執行案件底數，形成臺賬。全市法院將加大執行力度，對照案件臺賬，制定時間表、路線圖，集中力量、用足措施，逐案進行清理。兩級法院將加強與自然資源規劃部門、公安部門、水務電力部門、公證部門和法院內部各部門的溝通調研，征求意見建議，爭取工作支持，共同確定涉不動產案件最優執行方案。充分利用聯席會議、協同執行、停水停電、失信限消、拘留拒執等執行措施，做到涉不動產過戶辦證難、騰退難執行案件清零。(文/圖　半島全媒體記者　李敏)

關鍵詞： 增長明顯 小心有坑